こんにちは
11月はあっという間に過ぎ去って、12月となり師走の時期となりましたね。
私は1年ので、この時期が1番好きですね。
忙しい日々が続く中でもクリスマスや年末年始で心が躍るような気持になりますからね。
そんな忙しい時期に日銀の利上げが話題になっていますね。
12月の日銀利上げが濃厚だと言われ始めて、お客さんと話していても「また金利上がるの？」という声が増えてきました。
物価が高いのは誰でも感じていますし、食料品も日用品もエネルギーも上がりっぱなしで、実質賃金はマイナスが続き、一般市民の収入状況は失われた30年と言われている時期を変わらない。
企業は値上げを繰り返し、家計の負担は重くなる一方だから、そろそろ日銀が動くんじゃないかというムードが出てくるのも当然といえば当然です。
ただ、私は「利上げそのものよりも、その後の円安があまり変わらないかもしれない」というところに違和感を覚えています。
というのも、本来であれば利上げは通貨高につながるのが普通ですが、今の日本はアメリカとの金利差があまりにも大きく、ちょっとやそっと金利を上げたところでドルの高さには勝てない状況が続いています。
例えるならアメリカは3メートルの高台にいるのに、日本は地面にレンガを一つ置いた程度の高さで、「レンガをもう一つ積んだぞ！」と言っても相手との差が縮まったとは言えない、そんなイメージです。
むしろ、日本が利上げして景気が冷え、株価が落ち込むと海外資金が入りづらくなる可能性もあり、円安が止まるどころか「利上げしたのに円安継続」という逆転現象すら起こり得ます。
となると、不動産市場にはどう影響するのかという話になりますが、このあたりが不動産屋としては見逃せないポイントです。
利上げのメリットとしては、まず過熱気味だった都市部のマンション価格に冷却効果が出やすいこと、そして「金利が上がる前に買っておこう」という買い急ぎの動きが出ること、さらに現金で買う層にとってはライバルが減るので良い物件を取りやすくなることが挙げられます。
その一方でデメリットもはっきりしていて、住宅ローンの支払いが重くなるという現実は避けられません。
特に変動金利でギリギリの返済計画を組んでしまった人は、月々の返済額は変わらない状況ではあるが金利ばかり払って元金は減らない状況が続く事になりますので、今まで“いつか上がるだろう”と漠然と思っていたものが、いよいよ目の前の話として現実味を帯びてきます。
投資物件も同じで、今までの低金利であれば収益物件としての価値がギリギリあったような物件が金利が上がる事により利回りは下がるので、地方の収益物件などは買い手が減り、価格の調整が始まる可能性があります。
さらに不動産価格全体の上昇スピードも鈍り、物件ごとの差がより大きくなるため、これまで以上に「目利き力」が求められます。
では、こんな状況で大丈夫な人はどんな人かというと、まず固定金利で借りている人は安心です。返済額は変わりませんし、急に家計が崩れる心配がほとんどありません。また、返済比率に余裕がある人も問題なく乗り越えられるでしょう。返済比率が低ということは、融資を受ける際に自己資金を使ったかたり、自身の収入に対して余裕のある価格帯の物件を購入している人ですよね。
現金比率が高い投資家はむしろチャンスが増えるので、市場の揺れを逆に活かすこともできます。
一方で危険なのは、変動金利で限界ギリギリの返済をしている人、多重債務に近い状況で住宅ローンを抱えている人、それから「短期で値上がりする」と期待して投資物件を買おうとしている人です。
金利上昇局面では物件価格は伸びにくく、賃料も簡単に上がらないので、短期勝負には向きません。
結局のところ、12月の利上げがどうであれ、不動産市場はこれから「金利」「円安」「実質賃金」「景気」「投資マインド」など複数の要素が同時に動く複雑な局面に入りつつあります。
「勢いで買う」「考えずに借りる」というスタイルでは危険が増えますし、しっかりと数字を見て慎重に判断する時代が来ています。
ただ、市場が揺れる時期ほど、実はチャンスも転がりやすいのが不動産の面白いところで、焦りすぎず、しかし慎重すぎても逃しやすいという“バランスの時代”に入ったのかなと、最近はお客さんとの雑談の中でもよく感じるところです。
12月中旬の金融政策決定会合で利上げについては注力しておかなければならない事は確実ですね。
そんな感じで、今回はおしまいです。
