
今回は「2024年の不動産競売物件が15年ぶりに増加についてお話をします」のお話です。
先日、不動産競売流通協会が2024年の不動産の競売物件データを公表しました。
昨年、2024年の競売物件数は1万1415件となり。2009年以来15年ぶりに増加しました。
リーマンショック後の2009年以来の競売物件の増加ですが、競売物件が増えた原因や2025年の競売物件の増加について説明しますので参考にしてください。
不動産競売が減少した原因は?

任意売却や不動産競売は、基本的には処分する物件に設定されている抵当権の債務額や差押の原因となる債務が不動産価格よりも高く、不動産を売却しても、その債務を完済できない時に利用するスキームです。
不動産価格が上がれば債務額の完済が可能になりますので、自然と競売・任意売却の件数は減少していきます。
2013年頃から不動産価格が上昇している状況で、不動産の所有者が債務不能になる前に不動産を売却すれば任意売却や不動産競売は減少するということになります。
不動産価格が上がれば債務額の完済が可能になりますので、自然と競売・任意売却の件数は減少していきます。
2013年頃から不動産価格が上昇している状況で、不動産の所有者が債務不能になる前に不動産を売却すれば任意売却や不動産競売は減少するということになります。
異次元の金融緩和政策が競売を減少させた?
2013年から実施された金融緩和政策によって、世の中にお金が溢れるようになって、投資用不動産やその他の不動産取引が活発になりました。
その結果、不動産価格が上がる事によって競売・任意売却を利用せずに不動産を売却する事ができることになりましたので競売物件が減少したのでしょうね。
その結果、不動産価格が上がる事によって競売・任意売却を利用せずに不動産を売却する事ができることになりましたので競売物件が減少したのでしょうね。
2024年に競売物件が増加した理由は?

15年振りに競売物件が微量ながら増加した理由は複数の要因があります。
不動産価格が下落した?
前述したように、競売・任意売却になる要因として不動産価格の上がり下がりがあります。
近年、不動産価格が上昇したという情報が流れたことによって、多くの人は不動産バブル到来だと思われたと思います。
しかし、その不動産バブルも地域によっては、一昨年あたりから雲行きが怪しくなって、都内23区やその他の地域の中心部以外は不動産市況が悪くなってきています。
現在の不動産市況・価格下落が競売物件の増加が1つの要因でしょう。
近年、不動産価格が上昇したという情報が流れたことによって、多くの人は不動産バブル到来だと思われたと思います。
しかし、その不動産バブルも地域によっては、一昨年あたりから雲行きが怪しくなって、都内23区やその他の地域の中心部以外は不動産市況が悪くなってきています。
現在の不動産市況・価格下落が競売物件の増加が1つの要因でしょう。
企業倒産の増加
企業の倒産件数も大きな要因になっています。
2023年の倒産件数は8881件となり、2024年の倒産件数は更に増加して10006件となりました。
企業倒産の増加は、競売物件の件数増加は関係性は深いでしょうね。
企業が倒産すると、その企業と関連する企業の業績も悪くなり倒産又はリストラが増加すると競売・任意売却の物件も増加していきます。
2009年は、リーマンショック後に法人・個人の破産が急増し、結果として競売物件が60000件になったと言えます。
2025年以降も企業倒産が増えるようだと競売物件の件数も増加する可能性はあります。
2023年の倒産件数は8881件となり、2024年の倒産件数は更に増加して10006件となりました。
企業倒産の増加は、競売物件の件数増加は関係性は深いでしょうね。
企業が倒産すると、その企業と関連する企業の業績も悪くなり倒産又はリストラが増加すると競売・任意売却の物件も増加していきます。
2009年は、リーマンショック後に法人・個人の破産が急増し、結果として競売物件が60000件になったと言えます。
2025年以降も企業倒産が増えるようだと競売物件の件数も増加する可能性はあります。
日銀の利上げによる金利上昇が原因か?
昨年の2024年の3月・9月・12月と日銀の会合により利上げの実施や可能性を発表しました。
この日銀の利上げは、金融緩和政策のマイナス金利の状態を修正するものですが、競売物件の増加に直接的な影響は現時点ではないと思われます。
しかし、2025年以降に日銀が利上げを進めることになったら、間接的な要因として競売物件の増加は可能性は高まるでしょう。
この日銀の利上げは、金融緩和政策のマイナス金利の状態を修正するものですが、競売物件の増加に直接的な影響は現時点ではないと思われます。
しかし、2025年以降に日銀が利上げを進めることになったら、間接的な要因として競売物件の増加は可能性は高まるでしょう。
コロナ禍のゼロゼロ融資の返済開始
コロナ禍のゼロゼロ融資の返済開始が本格されたこともあり企業倒産が急増して競売物件が増加したことも、少なからず要因の1つと言えるでしょう。
2025年以降、競売物件が増加するとなるとゼロゼロ融資の返済が困難になる企業が増えて倒産が更に増加している状況でしょう。
2025年以降、競売物件が増加するとなるとゼロゼロ融資の返済が困難になる企業が増えて倒産が更に増加している状況でしょう。
金融機関の貸し付け条件の変更(リスケ)の対応の変化
金融庁が公表している主要銀行の令和2年3月10日から令和6年9月末までの既存融資の貸付条件変更の実績は個人86,109件、法人1,678,976件となります。
更に、信用金庫等の令和2年3月10日から令和6年9月末までの既存融資の貸付条件変更の実績は個人60,475件、法人 1,368,422件となります。
このデータはコロナ禍になり、世の中の混乱を避けるために金融庁から金融機関に対して積極的にリスケジュールに対応するように指導された結果となります。
個人の貸付である住宅ローンのリスケジュールをしている人々が累計146,584件もあり、法人(中小企業)については3,047,398件もあります。
因みに、個人の貸付については住宅金融支援機構のフラット35の貸付条件変更については令和5年度末の累計データは20,004件となっています。
今後、金融機関の貸付条件変更に対する対応が変わり、従来の返済計画に戻させるような状況になると返済不能になる企業・個人は少なくないと思いますので、競売物件が増加する可能性はあります。
更に、信用金庫等の令和2年3月10日から令和6年9月末までの既存融資の貸付条件変更の実績は個人60,475件、法人 1,368,422件となります。
このデータはコロナ禍になり、世の中の混乱を避けるために金融庁から金融機関に対して積極的にリスケジュールに対応するように指導された結果となります。
個人の貸付である住宅ローンのリスケジュールをしている人々が累計146,584件もあり、法人(中小企業)については3,047,398件もあります。
因みに、個人の貸付については住宅金融支援機構のフラット35の貸付条件変更については令和5年度末の累計データは20,004件となっています。
今後、金融機関の貸付条件変更に対する対応が変わり、従来の返済計画に戻させるような状況になると返済不能になる企業・個人は少なくないと思いますので、競売物件が増加する可能性はあります。
2025年以降は、競売物件は増加するのか?

こちらの内容は、私見となりますので偏った考え方もあるかと思いますので別のブログで書きます。予めご了承下さい。
住宅ローンやその他の借入の返済が困難で競売を回避する対応

住宅ローンやその他の借入の返済が困難で不動産を売却する場合の対応は、「先ず任意売却を検討する」ではありません。
前述のように、不動産売却後に債務が残る場合に利用するスキームが任意売却ですので、不動産を売却することによって債務が残らない状況であれば任意売却はする必要がありません。
任意売却は、債権者に対して債務の返済不能を示さなければならないので返済停止をしなければなりません。
この時点で個人信用情報のリストに延滞・滞納履歴が記載されてしまうデメリットがあるため、任意売却を実行する前に先ずは不動産を査定することが最優先です。
従って、住宅ローンやその他の返済が困難になった時には、不動産を査定し通常の売却か任意売却を検討して、どうしようもない状況でしたら競売に不動産処分をすることをお勧めします。
その査定の結果で、通常の不動産売却をするか任意売却の準備をするかを決めて売却計画を立てることをお勧めします。
前述のように、不動産売却後に債務が残る場合に利用するスキームが任意売却ですので、不動産を売却することによって債務が残らない状況であれば任意売却はする必要がありません。
任意売却は、債権者に対して債務の返済不能を示さなければならないので返済停止をしなければなりません。
この時点で個人信用情報のリストに延滞・滞納履歴が記載されてしまうデメリットがあるため、任意売却を実行する前に先ずは不動産を査定することが最優先です。
従って、住宅ローンやその他の返済が困難になった時には、不動産を査定し通常の売却か任意売却を検討して、どうしようもない状況でしたら競売に不動産処分をすることをお勧めします。
その査定の結果で、通常の不動産売却をするか任意売却の準備をするかを決めて売却計画を立てることをお勧めします。
まとめ

2013年の金融緩和政策やコロナ禍を通じて不動産価格は上昇して高止まりの状態が続いていました。
しかし、2024年になり地域によっては不動産市況が悪くなり、コロナ禍までなら売却できたような不動産が価格を下げなければ売却できない状況になり始めてます。
この不動産市況が、2025年以降に悪化又は続くようであれば競売物件が増加することは確かでしょうし、任意売却で不動産を売却するような環境になるかもしれません。
そのような状況になる前に金銭トラブル等を抱えているようであれば、早めに不動産売却を対応することお勧めします。
しかし、2024年になり地域によっては不動産市況が悪くなり、コロナ禍までなら売却できたような不動産が価格を下げなければ売却できない状況になり始めてます。
この不動産市況が、2025年以降に悪化又は続くようであれば競売物件が増加することは確かでしょうし、任意売却で不動産を売却するような環境になるかもしれません。
そのような状況になる前に金銭トラブル等を抱えているようであれば、早めに不動産売却を対応することお勧めします。
