不動産の仮差押と差押の違い。仮差押だから大丈夫？

【仮差押と差押の違いとは？不動産の売却や競売にどう影響するのか】

不動産に仮差押や差押がされた場合、「もう売却できないのでは」「競売になるのでは」と不安になる方が多いですが、仮差押と差押には明確な違いがあります。特にそれぞれの法的根拠や手続きに注目することで、状況に応じた正しい対応が見えてきます。

まず、仮差押は「民事保全法」に基づく手続きであり、主に金銭の支払いを求める債権者が、債務者による財産処分を防ぐために裁判所へ申立てをして行う保全措置です。一方、差押は「民事執行法」に基づく強制執行の一環で、実際に財産を差し押さえ、競売などにより債権を回収するための手続きです。

両者ともに、例えば不動産の場合は登記簿に差押や仮差押の記載がなされ、それが解除されない限り売却は困難になります。

この両者の最も大きな違いは、「債務名義」の有無です。

差押を実行するためには、債権者はまず債務名義を取得しなければなりません。

債務名義とは、民事執行法第22条に規定されており、具体的には確定判決、仮執行宣言付判決、和解調書、強制執行認諾文言付きの公正証書などが該当します。

債権者がこれらを取得することで、裁判所を通じて正式に差押を行うことができるのです。

一方で、公正証書に「強制執行認諾文言」が付されている場合は、裁判手続きを経ることなく差押が可能です。

このような場合、仮差押の手続きは不要であり、債権者は即座に民事執行法に基づく差押に進むことができます。

さらに、住宅ローンのように担保付きの債権については、「抵当権」の実行によって差押・競売が行われますが、この場合は債務名義を取得する必要はありません。

抵当権者（通常は金融機関）は、直接、担保不動産に対して差押・競売の申立てが可能です。そのため、仮差押や裁判手続きを経ずに競売が開始されるケースも多くあります。

以上のように、仮差押と差押は手続きや要件に大きな違いがあり、不動産の売却や競売の流れにも直接的な影響を与えます。

仮差押の段階であれば、まだ任意売却などの対応が可能な場合も多いため、登記簿に仮差押や差押の記載がある場合は早めに不動産会社や弁護士に相談することをおすすめします。

まず大前提として、仮差押と差押では根拠となる法律が異なります。

仮差押：民事保全法に基づく手続き

差押：民事執行法に基づく手続き

仮差押は、裁判の結果が出る前に債務者が財産を勝手に処分することを防ぐための一時的な保全措置です。一方で差押は、裁判などで得られた「債務名義」をもとに、債権者が実際に債権を回収するために行う強制執行手続きです。

●仮差押：債務名義（確定判決・公正証書などの強制執行が可能な文書）は不要。
ただし、債権者と債務者の間に金銭債権が存在することを示す証拠（例：金銭消費貸借契約書、手形など）と、速やかに保全しなければならない理由を証明する書面を裁判所に提出し、認められる必要がある。

●差押：債務名義が必要。例えば、債務者が支払いを拒否した場合、債権者は訴訟を起こし、確定判決を取得して初めて差押が可能となる。
しかし、抵当権実行による担保不動産の差押については債務名義は必要ありません。

仮差押を申し立てる場合、債権者は裁判所に保証金を提供する義務があります。

これは、仮差押が債務者の財産権を制限する行為であるため、万一後にその仮差押が不当であったと判明した場合に、債務者が被った損害に対して賠償金を支払うための担保として必要となるのです。

一方、差押では債務名義が既に存在するため、保証金の提供は原則不要です。

仮差押と差押は、どちらも登記簿に記載されると、不動産の売却や処分が制限されるという点では共通しています。
しかし、手続きの目的と段階がまったく異なることを理解しておく必要があります。

仮差押 → 強制執行の「前段階」で、財産保全のための仮の処置

差押 → 債務名義に基づく本格的な強制執行

仮差押の段階であれば、任意売却など柔軟な対応が可能なケースも多いため、早期の対策が非常に重要です。

◆共通点◆

●いずれも不動産の処分（売却・譲渡など）を制限する効果がある。

◆相違点◆

●仮差押：あくまで暫定的な処置であり、最終的に債権の有無を裁判で確定させる必要がある。

●差押：確定判決などの債務名義に基づく強制執行の一環であり、競売手続きへと進む可能性が高い。

不動産に仮差押や差押の登記がされてしまった場合でも、状況によっては売却や交渉による解決が可能なケースもあります。

特に仮差押の段階では、まだ競売に進んでいないため、冷静かつ早急な対応が鍵となります。不動産会社や法律事務所など、信頼できる専門家に相談することで最善の解決策を見つけ出すことができます。

仮差押は、不動産を債務者が勝手に売却してしまうことを防ぐために行われる一時的な保全措置です。

このため、仮差押の登記がされると、不動産を自由に売却することはできなくなります。

ただし、これはあくまでも処分（売却や贈与など）を制限するための措置であり、以下のような行為は可能です。

・不動産に住み続ける

・賃貸物件として使用し続ける

・管理や修繕を行う

つまり、居住や使用自体が制限されるわけではありません。

仮差押が登記された状態でも、売却の交渉自体は可能です。ただし、所有権の移転登記はできません。

売却を完了させるには、債権者と協議し、仮差押の解除を得る必要があります。

そのためには、債務の返済や和解、任意売却などの方法を通じて、債権者の同意を得ることが不可欠です。

仮差押は差押と異なり、公的に通知が行われたり、住民に周知されることはありません。
つまり、第三者が気付く手段は登記簿を確認する以外にありません。

しかし、不動産を担保にして融資を受けている場合は話が変わります。
金融機関は定期的に登記簿謄本（登記事項証明書）を確認しており、仮差押の登記が発見されれば、次のような事態が想定されます。

・新規融資の審査に通らない

・既存の融資が凍結・見直しされる可能性

・担保価値の評価が大きく下がる

仮差押はあくまで「仮の措置」ではありますが、実質的な信用力の低下につながるため、金融面での影響は非常に大きいといえるでしょう。

仮差押を行う債権者は、多くの場合、差押や競売の準備を進めているものの、現時点では法的にすぐに強制執行できない状況にあります。

このような中で仮差押がされる理由は、債務者が不動産を勝手に売却・処分するのを防ぐことにあります。

つまり、差押・競売をするための“前段階”の手続きと捉えてよいでしょう。

仮差押の段階では、まだ競売は開始されていないため、債務者が物件に住み続けることは可能ですし、任意売却に向けた交渉の余地もあります。

しかし、債権者がその後に債務名義（確定判決や公正証書など）を取得すれば、差押を経て競売へと移行するのは時間の問題です。

つまり、仮差押の時点で「競売されるかもしれない」という危機意識を持つのは正しい判断です。

任意売却を成功させるには、債権者との協議や合意が必要です。

仮差押がされている状態でも、債権者と協議して仮差押を解除してもらうことができれば、任意売却による所有権移転は可能です。

しかし、仮差押を放置したまま時間が経てば、差押・競売が進んでしまい、任意売却のチャンスは失われてしまいます。

任意売却で少しでも良い条件で不動産を売却したいと考えている方は、仮差押をきっかけに、すぐに行動を起こすことが重要です。

不動産を売却する事を決めているのであれば、債務者か不動産会社から仮差押をした債権者の不動産を売却する事を伝えておかなければなりません。

不動産会社から売却活動を伝える場合は、売却時の返済予定額を債権者に具体的な資料で伝えて了承を得るべきです。

万が一、債権者が納得できるような返済額でない場合は任意売却の申し出をして然るべき手続きを進めるべきです。任意売却の場合は債権者によって期間や手続きの内容が変わってきますので任意売却を専門としている不動産会社に依頼する事をお勧めします。

最もシンプルな方法は、債権者が請求している金額を全額返済することです。

これによって債務が消滅し、仮差押も解除されます。

ただし、金額が大きい場合や返済資金がない場合は、実際には最も難しい選択肢になることもあります。

もう一つの方法は、仮差押自体や請求されている債権額が不当であるとして、裁判所に対して「保全異議」の申し立てを行うことです。

この手続きは専門的な法律知識が必要なため、必ず法律事務所に依頼して対応してもらうことが望ましいです。

詳細な説明は省略しますが、場合によっては仮差押を解除できる可能性があります。

仮差押がされたからといって、すぐに手詰まりになるわけではありません。

状況によっては、売却せずに仮差押を解除することも可能です。

まずは専門家に相談し、最適な解決策を検討していきましょう。

仮差押など複雑な権利関係のある不動産は、売却に慣れていない不動産会社に依頼すると、以下のようなトラブルが起こることもあります。

・債権者に引渡し直前まで連絡せず売買契約だけ進めてしまい、決済（引渡し）ができなくなる

・売却後にトラブルが発生し、契約が白紙になってしまう

仮差押された不動産の売却は、売却活動を始める前に必ず債権者へ申し出て協議を行い、必要があれば法律事務所などの専門家の協力を得ながら進めることが大切です。

この準備ができていないと、せっかくの売却もスムーズに進まないリスクがあります。

仮差押があるからといってあきらめずに、専門家と連携しながら最適な方法で売却を進めていきましょう。

・誠実な態度で交渉を開始
債権者は回収を目的としているため、無理な態度や拒否は逆効果です。返済計画や売却スケジュールを具体的に示し、誠実な対応を心がけましょう。

・弁護士・司法書士など専門家の同席
法律的な内容や交渉の複雑さを考慮し、専門家を立てて交渉することで、話がスムーズに進みやすくなります。

・代金の使途・売却価格の根拠を説明
債権者は回収可能な金額を重視するため、売却価格の根拠や売却後の返済計画を具体的に説明し、納得してもらう必要があります。

・柔軟な条件設定も視野に入れる
場合によっては一部返済や分割払い、引き渡し期限の延長などを提案し、債権者の理解を得る工夫も重要です。