「市街化調整区域は売れない」は本当か？社会福祉法人へ土地を売却するという現実的な選択肢

こうした制限の結果、市街化調整区域の土地は

・マンション業者や分譲業者が事業として検討しない（できない）

・再販（転売）を前提とした取引が成立しにくい

・利用目的が限定され、買い手の母数が極端に少ない

という特徴を持つことになります。

そのため、

・「市街化調整区域の土地は売れない」
・「買っても使い道がない」

といったイメージが定着し、実際には売却可能であっても放置されてしまうケースが非常に多いのが現実です。

特別養護老人ホームをはじめとする社会福祉施設は、

・高齢者・要介護者の生活を支える社会インフラである

・地域福祉・介護体制を維持するために不可欠な施設である

・自治体の介護保険事業計画・地域包括ケア計画と整合して整備される

といった性質を持ち、民間の営利目的施設とは明確に区別されています。

そのため都市計画法では、👉 公益上必要な建築物については、市街化調整区域であっても例外的に開発・建築を認める余地があるという考え方が制度上あらかじめ組み込まれています。

実際の許可判断では、主に以下が根拠になります。

・都市計画法第34条（市街化調整区域における例外的立地）

・各自治体が定める

・開発許可条例

・立地基準・運用指針

これらを踏まえ、社会福祉法人が主体となる特養・福祉施設の建設については、市街化調整区域であっても開発許可が下りるケースが実務上数多く存在します。

市街化調整区域は「売れない」のではない

ここで重要なのは、

❌ 市街化調整区域は売れない土地
⭕ 売却できる相手が極端に限定されている土地

という正しい理解です。

マンション業者や分譲業者には向かなくても、社会福祉法人・医療法人・公共性の高い事業主体にとっては、むしろ立地条件が合うケースも少なくありません。

都市計画法第34条第1号では、概ね次のような趣旨が定められています。

市街化調整区域内であっても、周辺住民の日常生活に必要な公益上の施設については、例外的に立地を認める余地がある。

つまり、営利性よりも公益性が強く求められる施設については、市街化調整区域でも建築が可能になる場合がある、という位置づけです。

実務上、第34条第1号の対象となり得る施設には、次のようなものがあります。

・特別養護老人ホームなどの高齢者福祉施設

・障害者支援施設・生活介護施設

・保育所・認定こども園などの福祉系施設

・診療所・社会福祉関連施設（※自治体判断）

※ 具体的な対象施設や解釈は、各自治体の開発許可条例・運用基準によって異なります。

特別養護老人ホームが第34条第1号に該当しやすい理由は、

・社会福祉法人が運営主体であること

・介護保険制度に基づく公的性格を持つこと

・自治体の介護保険事業計画と整合して整備されること

など、「公益性が明確で説明しやすい」点にあります。

そのため、市街化調整区域であっても、「地域福祉の観点から、当該施設の立地は合理性がある」と判断されれば、第34条第1号を根拠に開発・建築が認められるケースが現実に存在します。

重要なのは、第34条第1号に該当しそうだからといって、必ず許可されるわけではないという点です。

・立地条件（接道・敷地規模・周辺土地利用）

・地域ニーズの有無

・自治体との事前協議の内容

これらを総合的に見て、最終的には自治体の判断となります。

特別養護老人ホームをはじめとする福祉施設の場合、次のような点が総合的に評価されます。

・営利目的ではなく、社会福祉事業としての性質が明確であること

・自治体の福祉政策・介護保険事業計画と整合していること

・交通量・騒音・景観など、周辺環境への影響が限定的であること

これらを前提として、

👉 公益性が高く、かつ代替地が乏しい「やむを得ない立地」であると判断されれば、市街化調整区域であっても開発行為・建築が例外的に認められる余地が生まれます。

重要なのは、土地の条件だけで可否が決まるわけではないという点です。

・事業主体が社会福祉法人であるか

・自治体との事前協議が整っているか

・地域ニーズ（待機者数・高齢化率）が説明できるか

といった要素を含め、「土地 × 事業 × 行政方針」の組み合わせで判断されます。

そのため、「市街化調整区域だから無理」「前に断られたから売れない」と早合点してしまうのは、非常にもったいないケースが多いのです。

※なぜ市街化調整区域でも特養が建てられるのかを、都市計画法34条や判例・運用実務まで踏み込んで知りたい方は、別記事で専門的に解説しています。

市街化調整区域は「無秩序な市街化を防ぐ区域」「原則として住宅・分譲開発は不可」という位置づけです。

この前提を無視すると、買主選定そのものが失敗します。

① マンション業者に売る場合

・市街化調整区域 → 原則NG

・都市計画法第34条に該当しない

・そもそも検討テーブルに乗らない

・買付が出ても極端に安い

・開発前提のためリスクが高すぎる

👉 「建てられない土地」扱い

② 建売会社（分譲住宅会社）に売る場合

・ここが見落とされがちですが、実務上はマンション業者とほぼ同じ扱いです。

・分譲住宅は「市街化促進行為」

・既存宅地や線引き前宅地等の制限がある

・第34条第11号に該当すれば可能

👉 「事業として成立しない可能性大」評価

※「建売ならいけるかも？」と思うのは典型的な勘違いです。

③ 社会福祉法人に売る場合（特養・福祉施設）

一方で、評価が一変するのがここです。

・都市計画法第34条第1号の対象

・特別養護老人ホームは典型例

・行政計画と合致すれば前向き

・用途が明確（公益施設）

・買主の取得目的が明確

👉 「使える前提」で土地評価される

市街化調整区域の土地では、

・敷地の広さ

・不動産の立地

・土地の坪単価

これらはすべて重要です。
ただし、それだけでは売却は成立しません。

市街化調整区域では、

✔ 誰が買うのか
✔ 何を建てるのか

この2点が加わって、初めて土地の価値が決まります。

なぜなら、市街化調整区域は建てられる用途・買主によって評価が変わる土地だからです。

そのため、

・立地が良くても

・価格を下げても

「用途と買主」が合っていなければ、検討すらされないケースが多くなります。

結論

市街化調整区域の土地は、条件が悪いから売れないのではなく、条件の組み合わせを間違えると売れない。

これを理解しているかどうかで、不動産の売却結果は大きく変わります。

市街化調整区域では、

・行政との事前協議

・都市計画法に基づく立地基準の確認

・社会福祉法人の事業計画との整合性

これらが揃って、初めて売却の前提が成立します。

このプロセスを飛ばしてしまうと、

・開発許可が下りない

・行政から計画修正を求められる

・法人側が撤退する

といった事態が起こりやすくなります。

・口頭ではOKと言われたが、正式協議で否定された

・用地は良くても、事業計画が行政方針と合わなかった

・売主・買主ともに時間とコストだけを失った

結果として、👉 売却話そのものが白紙に戻るというケースも珍しくありません。

市街化調整区域の売却では、「買主がいる」よりも「行政が認めるか」が最優先です。

社会福祉施設用地として売却を進める場合は、最初の段階から行政協議を前提に動くことが不可欠です。