【リースバック】住宅ローンが払えないけど住み続けたい方は参考にして下さい

まず、結論から申し上げます。

住宅ローンが払えなくなり、任意売却と組み合わせてリースバックを成功させられる確率は、体感値としてわずか「2〜5%程度」です。

ネット上では「任意売却＝リースバック＝住み続けられる」という三段論法が当然のように語られていますが、これは明確な誤りです。むしろ、任意売却を利用したリースバックが最も難易度が高いのが不動産実務の現実です。

なぜなら、住宅ローンを滞納している時点で「今後の家賃支払い能力」に重大な疑義を持たれるため、ボランティアではない民間投資家や不動産会社がリスクを取ってまで購入する動機が極めて薄いからです。

「住み続けたい」という売主側の希望（感情）と、投資家が求める「確実な利回り・回収可能性」（経済合理性）の間には、容易には埋められない巨大な溝が存在します。

本題に入る前に、本記事で頻出する重要な専門用語の定義を整理しておきます。これらの正確な理解が、リースバックの成否を見極める第一歩となります。

本来、リースバックは個人の住宅用ではなく、大手企業が自社ビルや工場などの「事業用不動産」を対象に行う財務戦略（CFM：コーポレート・ファイナンス・マネジメント）のスキームでした。

大手家電メーカーや食品メーカーが、本社ビルをファンド等に売却してまとまった現金を確保し、バランスシート（貸借対照表）をスリム化しつつ、そのまま同じビルで事業を継続する、という手法です。

この場合の最大の目的は「経営状況の改善」であり、売却によって多額の含み益（売却益）を出すことが前提となっています。

これが近年、個人の住宅ローン困窮者向けに応用され、「自宅を売却しても引越し不要で、見た目の生活を変えずに住み続けられる画期的な方法」として注目を集めるようになりました。確かに、以下のメリットがあるため、多くの相談者が「リースバックをしたい」と希望されます。

●引越し費用がかからない

●周囲や近所に住宅ローンの破綻を知られない

●子供の学区を変えずに済む

●将来的に買い戻せる（特約付きの場合）チャンスがある

しかし、この美しいメリットの裏には、個人向けリースバック特有の構造的な欠陥（デメリット）が隠されています。

なぜ、一般個人の住宅ローン滞納においてリースバックの成功率は2〜5%に留まるのでしょうか。

その具体的な理由を5つの側面に分けて解説します。

リースバックが成立しない最大の決定打は、不動産投資における「利回り」の壁です。

一般的な不動産会社や一括査定サイトでは、この計算式を意図的に隠すか、非常に甘い試算で見せかけます。

インターネット上の大手リースバック専門サイトや、一括査定サイトの綺麗な文言の裏には、実務の世界だけで共有されている「大人の事情」があります。

ここまでリースバックの厳しさをお伝えしてきましたが、裏を返せば、以下の4つの条件のいずれか（あるいは複数）を満たしている場合は、成功率2〜5%の壁を突破して住み続けられる可能性が高まります。

弊社（ワイズエステート販売株式会社）にも、「どうしても今の家に住み続けたい」という切実なご相談が多数寄せられます。

しかし、以下のような姿勢や状況のお客様に関しては、大変心苦しいのですが、任意売却も含めてご依頼自体をお断りするケースがあります。

●自身の就労状況や詳細な収入状況を明かさない（隠し事がある）

●家賃の連帯保証人になってくれるあてが全くない

●「とにかく家賃はいくらでもいいから、住み続けさせてくれ」と感情論だけで現実的な計画を拒む

なぜお断りするのかと言えば、契約後に100%トラブル（家賃滞納による強制立ち退き、投資家からの訴訟など）になることが明白だからです。

弊社は相談者を一時的に喜ばせるために無理なスキームを組み、数ヶ月後にさらに深い地獄へ突き落とすような仕事はいたしません。

現実を直視し、生活再生のための合理的な計画を受け入れていただくことが、ご相談をお受けするための絶対条件となります。

本来、リースバックは企業の経営改善のための高度な金融・不動産スキームであり、生活が困窮した個人を救済するための福祉制度ではありません。

収入が完全に途絶えている状況や、現在の住宅ローン返済すら困難な状態でリースバックを選択することは、多くの場合、傷口をさらに広げる結果となります。

借金を抱えながら、相場以上の高い家賃を支払い続ける生活は、あなたの家計と精神を確実に蝕んでいきます。

相談に来られる方の多くは「自宅を守りたい」「家族のために今の家に住み続けたい」とおっしゃいます。そのお気持ちは痛いほどよく分かります。しかし、ここで一度、立ち止まって冷静に考えてみてください。

あなたにとって本当に大切なものは何ですか？
「持ち家という不動産の所有権（またはその空間）」ですか？ それとも、「家族の笑顔」「日々の安定した生活」「心身の健康」ですか？

「自宅を守る」ことに固執するあまり、本当に大切な家族の未来や、自身の再起のチャンス（生活再建）を見失ってしまう方が後を絶ちません。

住宅ローンの返済が厳しい時は、一人で抱え込まず、プライドを捨てて、勇気を持って家族に今の状況を相談してみてください。

あなたが「家を手放したら家族に申し訳ない」と思っていても、家族からは「自己破産してでも、パパ（ママ）が楽になって笑顔で暮らせる方がいい」と言われるケースが非常に多いのです。

さいたま市桜区に拠点を置くワイズエステート販売株式会社は、単なる物件の仲介だけでなく、こうした「任意売却」「経営難に伴う事業再生」「資産の最適処分」に特化したコンサルティング（プロデュース）を行っています。

他社で断られるような市街化調整区域の難解な不動産売却や、相続したものの処分に困る古家・ゴミ屋敷物件、そして不良債権化した不動産の任意売却・債務整理のコーディネートまで、各士業（弁護士・税理士・司法書士）のネットワークを統括して最適な解決策をご提案します。

きれいごとだけのリースバックの提案はいたしません。

お客様の5年後、10年後の生活再建を見据えた「真実の対話」をさせていただきます。対応エリアは埼玉県内のみならず、全国対応しております。まずは、あなたの苦しい胸の内を私たちにお聞かせください。

【著者プロフィール】

山中 賢一
ワイズエステート販売株式会社 代表取締役
不動産売却専門 兼 廃業・事業再生コンサルタント

埼玉県さいたま市を拠点として、全国の複雑な不動産問題を解決に導く専門家。
大手不動産会社やFC店で「売却不可」と断られた市街化調整区域、権利関係が複雑な訳あり物件、相続トラブル等の売却において圧倒的な実績を持つ。

また、提携法律事務所との強固なネットワークを活かし、廃業・倒産に伴う法人名義の不動産売却や、資金繰りに苦しむ経営者のための資産整理・再生スキーム構築を得意とする。単に「売る」だけでなく、任意売却や債権者交渉、弁護士と連携した法的措置を伴う出口戦略まで、金融・法務・実務の三位一体で顧客の「後悔のない選択」を支援している。

ワイズエステート販売株式会社
「他社で断られた案件」「銀行交渉が必要な売却」など、出口の見えない不動産のご相談を承ります。法務・金融の視点から、あなたの資産を守る「最適解」を提案します。