市街化調整区域の不動産売却を考えている方は読んで下さい

市街化調整区域の不動産売却を検討している方へ、専門的な視点から分かりやすく解説します。

市街化調整区域は一般的な不動産よりも売却が難しいことがありますが、正しい知識を持つことでスムーズな売却が可能です。

市街化調整区域の基礎知識から法的規制、売却方法までを詳しく説明します。

それでは市街化調整区域とはなんでしょうか？という事から始めますね。

市街化調整区域は、市街化を抑制する区域として建築・開発行為が規制され、原則として新たな開発行為や建築行為が禁止されている地域となります。

イメージとしては田んぼや畑が広がる自然豊かな地域ですが、市街地でも河川沿いの地域が市街化調整区域に指定されている事もあります。

市街化調整区域でない地域は？

市街化調整区域ではない地域は、既に市街化が形成されていて優先的かつ計画的に市街化が進められる市街化区域やどちらでもない非線引き区域となります。

なぜ、市街化区域と市街化調整区域に分けられているかは、市街化を進めるあたって線引きをしないと無秩序な開発行為が多くなり農業・林業等が盛んな地域に影響を及ぼすからです。

又、市街化区域に人口を密集させることによってインフラ整備を効率良くできるという事になります。

市街化区域と市街化調整区域について詳しく知りたい方はこちらのブログを読んで下さい
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市街化調整区域の土地を売却しようと考えている方にとって、まず確認すべき重要なポイントが「地目（ちもく）」です。

地目とは、「その土地がどのような目的で使われているか」を示す登記上の区分であり、売却の際の条件や制限に大きく関係してきます。

このブログを読んでいる方の悩み・疑問の1つの「市街化調整区域の不動産は売却できない？」についてですが、

結論から申し上げると売却できます。

どのような地域でも市街化調整区域の不動産を売却してはいけないという事はなく、決められた基準を満たせば売却する事はできます。

農地であれば青地・白地や農地区分を確認する必要がありますし、都市計画法第34条の立地基準によっては店舗や福祉施設・病院等・その他の建物の開発行為・建築等が可能になる場合があります。

市街化調整区域の不動産を売却する場合には、各自治体によって基準・要件が違ってきますので役所の各担当部署に確認してください。

それでは市街化調整区域の宅地については、どうでしょうか？

宅地だからなんでもありでしょ！と思われるかもしれませんが、そうとも限りません。

土地の登記簿謄本の「地目」の欄の「宅地」の横の「原因及びその日付（登記の日付）」の部分に上記の市街化調整区域に線引き・指定された昭和45年8月25日以前（各地域によって異なります）の日付になっていれば建築できる可能性はありますし道路要件等を満たせば開発行為の許可が下りますし分譲も可能になります。

市街化調整区域に指定された後の日付であれば、どうでしょうか？

建築できる可能性はありますが、再開発行為の許可が下りるかを確認して条件が自己居住用なら許可されますが分譲は不可となったりするケースがあります。

再開発行為の許可が下りるかは、諸条件が整わなければなりませんので自治体の開発指導課に確認しましょう。

市街化調整区域の地目が田・畑の不動産を地目変更して宅地にできる？

このようなご相談も多く頂きますが条件が整えば宅地に地目変更はできます。

例えば、現在の地目は畑だが建物が建っている土地があるとします。

このような場合、建物の建築年月日が分かる資料があれば地目変更できる可能性はあります。

地目が農地の土地に建築されている建築物が、開発許可を取得して都市計画法第34条の立地基準の要件を満たしている場合には地目変更は可能となります。

又、都市計画法第３４条の立地基準の要件を満たしているのであれば開発行為・建築行為の許可を取得できれば宅地に変更することは可能です。

市街化調整区域内の不動産を売却する際には、法律による制限をしっかり把握しておくことが欠かせません。

特に重要となるのは、以下の3つの法令です。

市街化調整区域の不動産は、一般の土地に比べて法的な制約が多いため、事前準備と段取りが非常に重要です。

以下は、売却の基本的な流れです。

市街化調整区域の不動産売買は、各行政によって規制する内容が違いますので注意が必要です。

市街化調整区域の不動産売買に不慣れな不動産業者や営業マンに売却を依頼すると

「市街化調整区域なので売却は困難です」

「市街化調整区域の不動産で地目が宅地でないので・・・」

このような回答で断られたり、役所で調査もせずに間違った判断をする場合もありますので注意しましょう。

市街化調整区域の不動産だからといって売却する事ができないわけではないのですが、時間と手間が掛かる事は確かですので売却を相談・依頼する時は売却活動に至るまでは長期間を要する事を覚悟して下さいね。

市街化調整区域の不動産を売却する場合は、まずは登記簿謄本・役所で調査して現地調査もして売却の可否を判断する不動産会社に依頼しましょう。

市街化調整区域の不動産売却は、法律や条例の制限が多く、専門的な知識が不可欠です。個人で対応するには限界があるため、次のような専門家の力を借りることをおすすめします。

・不動産業者
市場価格の査定、販売活動、購入希望者との交渉などを一括してサポートします。市街化調整区域に詳しい不動産業者を選ぶことがポイントです。

・行政書士・司法書士
農地転用許可や開発許可など、複雑な申請書類の作成・提出を代行してくれます。
地元自治体との調整も依頼できるケースがあり、手続きを円滑に進める上で心強い存在です。

市街化調整区域の不動産売却については特別な知識や経験が必要とは限りません。

しかし、市街化調整区域の不動産の取引・取扱いに馴れていない不動産会社や営業マンに相談をすると「なんで建築できないの？」と疑問に思う不動産のプロも少なくなりません。

弊社が売却を承っている市街化調整区域の不動産について他業者の営業マンから質問を頂く事がありますが、お話をしていると「分からない事が分からないのかな？」と思われる質問や「なんで建築できなんですか？調整区域だから？」のような質問も少なくありません。

これは明らかに取り扱いをした事がないので都市計画法や農地法が理解できていないことです。

市街化調整区域の不動産を売却をする時は相談する不動産会社がどれだけ取扱いに馴れているかを面談時に判断して依頼された方が良いでしょう。

「市街化調整区域の不動産を売却したいけど、不動産会社に断られた」とお悩みの方は、ワイズエステート販売株式会社にご相談ください。

市街化調整区域の不動産は、都市計画法や農地法の観点から立地基準・用途等を見極めて売却計画を立てることで、良い条件での売却の可能性が高まります。

まずは、お気軽にお問い合わせください。あなたの不動産の悩みを解決し、安心して売却できるよう全力でお手伝い致します。