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青地と白地。市街化調整区域の農地を売却したい場合に知っておきたい事をお話します。

市街化調整区域の不動産売却をご相談頂く内容で多くあるのが農地の売却です。

所有者によっては「農地は売却できない」と思い込んでいる方がいますが、決して売却できない事はなく売却するには条件をクリアすることによって売却する事は可能です。

その為には、農地がある地域の特性であったり農地自体の特性を知っておく必要があります。

農業振興地域とは

「農業振興地域」とは、総合的に農業振興を推進する地域です。ここでは、優良な農地を長期的に確保し、計画的かつ集中的な農地整備が行われます。

国はまず、「農用地等の確保等に関する基本指針」を定め、それに基づき都道府県が「農業振興地域整備基本方針」を策定します。これにより、長期にわたって農業振興を目指す地域が「農業振興地域」として指定されます。

指定を受けた市町村は、「農業振興地域整備計画」を策定し、その地域内における農業振興に必要な取り組みを定めます。さらに、長期かつ重点的に農業を行うべき地域を「農用地区域」として設定します。

農業振興地域は青地と白地(農業振興白地地域)に分けられ、青地は「農用地区域内」、白地は「農用地区域外」に属します。

農用地区域とは

農用地区域とは、農業振興地域内において集団的に存在する生産性の高い農地や、土地改良事業が実施される区域内の土地など、将来的に長期間(通常は10年以上)にわたって農業利用が適切とされる土地のことです。

この区域内にある農地は一般的に「青地」と呼ばれ、農業振興地域の整備に関する法律(農振法)や農地法により、住宅や商業施設など他の用途への転用が厳しく制限されています。

農用地区域内の農地は、その有効な利用を促進するために、資金の融通や農業生産の基盤整備などの支援措置が行われます。例えば、融資事業や用排水路の整備、区画整理などがその一部です。

ただし、農業振興地域に属するものの、農用地区域外にある農地は一般に「白地」と呼ばれ、農地利用に関する特別な制限は適用されません。

青地とは。農業振興地域内農用地区域内農地

市街化調整区域の農地を売却しようとする時には、その農地がある地域が「青地」なのか「白地」なのかを確認する必要があります。

青地とは、農業振興地域内農用地区域内農地の事を言います。

「農業振興地域」とは、概ね10年以上にわたり農業振興を図る地域で、国が定める「農業振興地域整備基本指針」を基に都道府県知事が定めます。青地は農地は農地以外で利用する事は厳しく規制されています。

農業振興地域に指定されると、市町村は「農業振興地域整備計画」を作成して、農用地区域を保全して農業を振興させていくために農業生産の基盤の整備及び開発・農用地等の保全等を行います。

「青地」と呼ばれる理由は、上記の整備計画内で農業地区域内農地は青く塗られているからです。

農業地区域内農地は、農業をするのに優良な条件を備えていて農業を守っていくうえで農地以外に利用する事を厳しく制限されています。

青地の農地は基本的に農地転用はできず売却する場合は、農業従事者への売却する事が一般的です。

しかし、やむを得ず農地以外として利用するために転用するには、農業振興地域の整備に関する法律の要件を全て満たし農振除外の目的が農用地区域からの除外要件に該当しなければなりません。

除外申請の時期については、各自治体で若干違いはありますが年2回受け付けており数か月要します。

白地とは。農業振興地域内農用地区域外農地

白地とは、農業振興地域内農用地区域外農地のことを言います。

農地としては集団性は低く土地改良事業を実施したいないの等の理由で青地として指定されておらず、農地以外の規制は青地と比べて緩くなっています。農地以外で利用するにあたっては除外申請をする必要はありませんが、農地転用は必要となります。

白地の農地は、青地の農地に比べると規制が緩いため売却し易いと言えます。

青地を白地にする事はできるのか?

青地の農地を宅地などに変更する事は、原則として禁止されています。

仕方なく青地の農地を転用する場合には、規制が比較的緩い白地に変更する手続きをしなければなりません。この手続きを「除外申請」といいます。

除外申請をするには一定の要件を満たす場合は農用地区域から除外することが認められる場合があります。

農振除外の要件は?

青地の農振除外申請をするには下記のような要件があります。

●農用地等以外の用途に供することが必要かつ適当である

●農用地区域の土地以外に代替することが不可能であること

●農地の集団性や農作業の効率化、その他の農業上の効率的かつ包括的な利用に支障を与えるおそれがないこと

●農用地区域内の土地改良施設の機能に影響を及ぼすリスクがないこと

●土地改良事業等の工事が完了して8年を経過した土地であること

上記の要件を確認して申請手続きを行う事になりますが、一般の方が全てを理解して申請するのは少し難易度が高いと思います。

農振除外はいつでも申請できるの?

農振除外の申請手続きは、各自治体によって違いがありますが年2回申請できる期間があります。

申請するのは当事者となっていますが、煩雑な手続きは一般の方では困難です。農振除外をする場合は、農地転用・農振除外に精通した行政書士に依頼しましょう。

不要な青地を手放す方法

青地の農地を売却している方は多くいます。

しかし、厳しく制限されている農業振興地域内農用地区域内の農地である青地の売買は簡単ではありません。

不動産の地域や状況によっては前記の農振除外の要件を満たす可能性がありますので白地として売却することや、農地のまま農業従事者に売却することも可能です。

近隣の農業経営者に賃借・売却する

農業振興地域内農用地区域内の農地である青地のまま売買する場合は、買い手側は農業従事者である個人・法人に限定されます。

尚、売買するには農地法の農地転用第3条許可も必要となります。

買い手が限られていますので売却する期間は長期間になることもありますので十分に計画をして売却計画を立てましょう。

農振除外・農地転用をして売却する

農業振興地域内農用地区域内の青地の農地売却を検討している場合、前記の農振除外要件を満たすのであれば諸手続きをして売却する事もできます。

売却対象の不動産の状況によりますが、農振除外と農地転用の手続きには1年以上かかることもありますので、農地を売却する時には、行政書士や不動産会社に相談して計画的に準備をすることをお勧めします。

青地か白地かを調べるには

農地を売却したい時は、各市町村の担当部署にて確認する事ができます。

農政課・農振課等で確認できますが、窓口でしか確認できない市町村もあれば電話で地番を伝えると教えて頂ける場合もありますので、事前に確認して下さい。

用意する物は、調べたい不動産の地番が分かるの物が必要なので登記簿謄本があれば十分ですね。その他は不動産の位置が分かる地図を用意しておいたほうが良いでしょう。

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まとめ

市街化調整区域の農地を売却する場合は、その不動産が青地なのか白地なのか確認しておいた方が良いでしょう。

青地であるからといって売却する事ができない事はありませんが、原則として農地転用ができないので農地として農業従事者に売却するしかないので買い手側が限定されます。又、除外申請するにも手続きに長期間を要しますので根気が必要です。

除外申請の手続きは、本人又は行政書士が行わなければなりませんので青地の農地を売却したいと思った時には農地転用専門の行政書士に相談することをお勧めします。

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