市街化調整区域の不動産売却を考えている方は読んで下さい

それでは市街化調整区域とはなんでしょうか？という事から始めますね。

市街化調整区域は、市街化を抑制する区域として建築・開発行為が規制され、原則として新たな開発行為や建築行為が禁止されている地域となります。

イメージとしては田んぼや畑が広がる自然豊かな地域ですが、市街地でも河川沿いの地域が市街化調整区域に指定されている事もあります。

市街化調整区域でない地域は？

市街化調整区域ではない地域は、既に市街化が形成されていて優先的かつ計画的に市街化が進められる市街化区域やどちらでもない非線引き区域となります。

なぜ、市街化区域と市街化調整区域に分けられているかは、市街化を進めるあたって線引きをしないと無秩序な開発行為が多くなり農業・林業等が盛んな地域に影響を及ぼすからです。

又、市街化区域に人口を密集させることによってインフラ整備を効率良くできるという事になります。

市街化区域と市街化調整区域に分かれたのは、いつから？

昭和43年に都市計画法が制定され区域区分制度が創設され、各行政が市街化区域と市街化調整区域の線引きを進めました。

さいたま市の線引きの基準日は昭和45年8月25日となります。埼玉県内の各行政によって若干違いますが、概ね埼玉県内では前記の日付でしょうか。

線引きが決められた日から市街化調整区域内の不動産については建築・開発行為の規制が厳しくなりました。

積極的に市街化にする区域を市街化区域で、逆に市街化を抑制しようという区域を市街化調整区域という事になります。

市街化区域と市街化調整区域について詳しく知りたい方はこちらのブログを読んで下さい
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このブログを読んでいる方の悩み・疑問の1つの「市街化調整区域の不動産は売却できない？」についてですが、

結論から申し上げると売却できます。

各行政によって市街化調整区域の不動産に対する規制に違いがありますので注意して下さい。

しかし、どのような地域でも市街化調整区域の不動産を売却してはいけないという事はなく決められた基準を満たせば売却する事はできます。

市街化調整区域の不動産が売却できないと勘違いされている方の多くは農地でも宅地として売却しようと思っていたり、建築ができない雑種地を宅地の価格で売却しようとします。

これは「売却ができない」というよりは売却の可能性を低くしている感じですね。

それでは市街化調整区域の農地でも売却できるの？というご相談もありますが、各行政によって条件・規制に違いはありますが売却できる可能性はあります。

市街化調整区域の不動産を売却する場合に知っておくべき事は地目が田・畑の不動産については農地法で規制されています。又、建築については都市計画法第34条の立地基準を満たしているか否かです。

都市計画法第34条については各自治体によって規制の範囲が変わってきますし、農地の場合は農地が所在している区域によって農地区分が変わって許可範囲が違ってくるので注意が必要です。

居住用の建物を建築する事を目的に不動産を購入したのに農地転用・開発行為の許可が下りなかったら購入した意味がありませんからね。

それでは市街化調整区域の宅地については、どうでしょうか？

宅地だからなんでもありでしょ！と思われるかもしれませんが、そうとも限りません。

土地の登記簿謄本の「地目」の欄の「宅地」の横の「原因及びその日付（登記の日付）」の部分に上記の市街化調整区域に線引き・指定された昭和45年8月25日以前（各地域によって異なります）の日付になっていれば建築できる可能性はありますし道路要件等を満たせば開発行為の許可が下りますし分譲も可能になります。

市街化調整区域に指定された後の日付であれば、どうでしょうか？

建築できる可能性はありますが、再開発行為の許可が下りるかを確認して条件が自己居住用なら許可されますが分譲は不可となったりするケースがあります。

再開発行為の許可が下りるかは、諸条件が整わなければなりませんので開発指導課に確認しましょう。

市街化調整区域の地目が田・畑の不動産を地目変更して宅地にできる？

このようなご相談も多く頂きますが条件が整えば宅地に地目変更はできます。

例えば、現在の地目は畑だが建物が建っている土地があるとします。

このような場合、建物の建築年月日が分かる資料があれば地目変更できる可能性はあります。

建物の建築年月日が分かる資料は、登記簿謄本や建築確認書・建築概要書等があれば十分です。

上記の資料があれば建築時に農地転用の許可を取得して開発許可も取得している事になっていますので問題はないでしょう。違法建築だったりすると宅地への地目変更は難しくなってきますね。

建築当時の資料があればシンプルなご相談内容なのですが、建物が未登記である場合や建築確認を取得していない物件のご相談があります。

この場合は、市街化調整区域と市街化区域に線引きされた昭和45年8月25日当時の状況を確認できる資料を揃えて宅地性の追認の手続きをします。

そして、追認されたら法務局にて地目変更の手続きをします。この時に注意が必要なのは現況がどのような状態なのかです。

地目については、現況主義といって地目が畑であっても宅地と同様の使用状況であれば宅地に変更できる可能性があるのですが畑として使用していれば「畑ですよね」という事になります。

このように条件が整っていない市街化調整区域の農地の地目変更は、宅地として過去の状況を証明できる資料と現況が大事という事になります。

市街化調整区域の不動産売買は、各行政によって規制する内容が違いますので注意が必要です。

市街化調整区域の不動産売買に不慣れな不動産業者や営業マンに売却を依頼すると

「市街化調整区域なので売却は困難です」

「市街化調整区域の不動産で地目が宅地でないので・・・」

このような回答で断られたり、役所で調査もせずに間違った判断をする場合もありますので注意しましょう。

市街化調整区域の不動産だからといって売却する事ができないわけではないのですが、時間と手間が掛かる事は確かですので売却を相談・依頼する時は売却活動に至るまでは長期間を要する事を覚悟して下さいね。

市街化調整区域の不動産を売却する場合は、まずは登記簿謄本・役所で調査して現地調査もして売却の可否を判断する不動産会社に依頼しましょう。

市街化調整区域の不動産売却については特別な知識や経験が必要とは限りません。

しかし、市街化調整区域の不動産の取引・取扱いに馴れていない不動産会社や営業マンに相談をすると「なんで建築できないの？」と疑問に思う不動産のプロも少なくなりません。

弊社が売却を承っている市街化調整区域の不動産について他業者の営業マンから質問を頂く事がありますが、お話をしていると「分からない事が分からないのかな？」と思われる質問や「なんで建築できなんですか？調整区域だから？」のような質問も少なくありません。これは明らかに取り扱いをした事がないので都市計画法や農地法が理解できていないことです。

市街化調整区域の不動産を売却をする時は相談する不動産会社がどれだけ取扱いに馴れているかを面談時に判断して依頼された方が良いでしょう。

さいたま市桜区のワイズエステート販売株式会社は不動産売却に特化しています。

市街化調整区域の不動産売却や相続した古家・ゴミ屋敷状態で売却できない空き家問題にも積極的に取り組んでいます。

又、任意売却で不良債権化した不動産の売却や倒産・経営難に悩む経営者からのご相談も承ります。

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