市街化調整区域の「区域指定」とは？調べ方と確認ポイントを解説します

都市計画法第34条第11号区域とは、市街化調整区域の中でも、市街化区域に隣接または近接し、日常生活圏として一体性があると認められる既存集落を、自治体が条例で指定した区域を指します。

目安として、おおむね50戸以上の建築物が連たんしていることが要件とされ、災害リスクの高い区域や保全すべき農地などは原則として除外されます。

この11号区域の特徴は、「誰が建てるか」よりも「どこに建てるか」が重視される点にあります。

区域指定がなされていれば、自己居住用住宅を中心に、一定の用途の建築が認められる可能性があります。

ただし、建築可能な用途や規模、敷地条件などは自治体ごとに細かく定められており、同じ市街化調整区域であっても、11号区域に該当するかどうかで土地の活用可否が大きく異なります。

都市計画法第34条第12号区域とは、市街化調整区域において、市街化を促進するおそれがなく、かつ市街化区域内での立地が困難または不適当と認められる開発行為について、都道府県や市町村が条例により個別に認める区域や用途を指します。

第12号の最大の特徴は、区域だけでなく「人」「目的」「用途」を重視する点にあります。

12号区域には、自治体の条例運用により大きく分けて「住居系12号」と「産業系12号」が存在します。住居系12号では、既存集落内での自己居住用住宅を対象とし、長期居住の実績や親族要件など、いわゆる地縁要件が求められるケースが一般的です。

一方、産業系12号では、流通業務施設や工場、福祉施設など、地域の実情に応じた事業用途が対象となり、立地の合理性や周辺環境への影響が厳しく審査されます。

同じ12号でも目的によって性格が大きく異なるため、「12号だから建てられる」と一括りにせず、必ず条例と運用基準の確認が欠かせません。

まず、既存の建物がある＝自由に建て替えできるわけではありません。
市街化調整区域では、建て替えであっても、

・建築できる用途

・建物の規模・構造

・自己居住かどうか

・条例や審査基準への適合

といった厳しい条件が課されるのが一般的です。

また、「周辺に住宅が多い」という事実と、都市計画法上の区域指定（11号・12号など）に該当するかどうかは全く別問題です。

見た目が市街地に近くても、法的には建築が認められないケースは少なくありません。

さらに注意すべきなのが、不動産会社の説明です。すべての不動産会社が区域指定や条例運用を正確に把握しているとは限らず、「過去に建てられた事例」や「聞いた話」をもとに説明しているケースも現実には存在します。

市街化調整区域の土地を検討する際に、最も重要なのは都市計画法第34条のどの号に該当するのか、そもそも該当しないのかを、行政資料で確認することです。

区域指定を確認せずに、

・購入

・建て替え計画

・売却の見込み

を進めてしまうと、後から「建てられない」「売れない」という深刻な問題に直面することもあります。

市街化調整区域は「建てられない土地」ではありません。
しかし、同時に「条件を確認せずに進めてはいけない土地」であることも、強く意識しておく必要があります。

最も確実なのは、自治体の担当課に直接確認する方法です。

・都市計画課

・開発指導課

・建築指導課

といった名称が多く、地番・公図・住宅地図を持参すると話が早く進みます。

治体のホームページで公開されている

・都市計画図

・市街化調整区域図

・区域指定図

を確認します。

ただし、インターネット上の図面は詳細条件まで分からないことが多いため、参考資料と考えるのが無難です。

自治体ごとに、都市計画法施行条例・開発許可基準・34条〇号運用指針が定められています。

「区域指定あり」と書いてあっても、対象者の要件・建築用途・敷地面積・接道条件が厳しく限定されていることが多く、条文の読み込みが不可欠です。