はじめに｜「売れるはず」の不動産売却が突然止まる瞬間
相続した不動産を売却する際に「買主も見つかり、あとは契約書にサインするだけ」
ところが,、売買契約の直前で共有名義人の1人が認知症で判断能力がないとみなされ、売却が完全にストップしてしまう――。
これは決して珍しい話ではありません。
高齢化社会において、相続不動産の現場では日常的に起きている問題です。
こちらのブログでは、不動産の共有名義人が認知症だと売却できないのか、そして「今から取れる現実的な解決策」を専門的な視点で解説します。
なぜ「共有名義 × 認知症」だと売却が止まるのか
共有名義の不動産を一括で売却する場合、民法上の原則として共有者全員の「有効な意思表示」が必要になります。
ここで問題になるのが「認知症＝意思能力」の部分です。
ここで問題になるのが「認知症＝意思能力」の部分です。
① 意思能力がないと判断されると契約が成立しない
不動産売買は、取り扱われる金額が大きい事や将来の生活に重大な影響があるため、売主・買主共に高度な判断能力が求められます。
医師の診断や実際の状況から「契約内容を理解できない」と判断されると「意思能力がない＝契約できない」という扱いになります。
医師の診断や実際の状況から「契約内容を理解できない」と判断されると「意思能力がない＝契約できない」という扱いになります。
② 売買契約書に署名・捺印しても「無効」になるリスク
よくある誤解に「本人がハンコを押していれば大丈夫では？」という考えがあります。
しかし、不動産売買では署名や捺印よりも、その時点で本人に意思能力があったかどうかが重視されます。
認知症などで判断能力が不十分な状態と判断されると、たとえ本人が署名・捺印していても、その売買契約は法律上無効になります。
仮に売買契約を結び、引き渡しまで終わっていたとしても、後から「当時は意思能力がなかった」と主張されれば、契約自体が成立していなかったと扱われる可能性があります。
この重大なリスクがあるため、買主・仲介業者・金融機関は取引に関与できず、結果として売却手続きは完全にストップしてしまうのです。
しかし、不動産売買では署名や捺印よりも、その時点で本人に意思能力があったかどうかが重視されます。
認知症などで判断能力が不十分な状態と判断されると、たとえ本人が署名・捺印していても、その売買契約は法律上無効になります。
仮に売買契約を結び、引き渡しまで終わっていたとしても、後から「当時は意思能力がなかった」と主張されれば、契約自体が成立していなかったと扱われる可能性があります。
この重大なリスクがあるため、買主・仲介業者・金融機関は取引に関与できず、結果として売却手続きは完全にストップしてしまうのです。
⓷親族でも「代わりに署名」「代理人」は認められない
たとえ家族の善意であっても、子どもが代筆したり、配偶者が本人に代わって判断したりする行為は、法律上認められていません。
その理由はとてもシンプルで、本人の財産を守るためです。
不動産は生活や老後に直結する重要な財産であり、第三者の判断で簡単に処分できてしまう仕組みは、本人にとって大きな不利益になりかねません。
もし代筆や代理判断が自由に認められてしまえば、財産が本人の意思と無関係に処分されたり、不動産売却をめぐって家族間の対立やトラブルが起きたりする可能性が高まります。
だからこそ法律は、たとえ身内であっても安易な代理行為を認めず、本人の権利と財産を最優先で守る仕組みを取っているのです。
その理由はとてもシンプルで、本人の財産を守るためです。
不動産は生活や老後に直結する重要な財産であり、第三者の判断で簡単に処分できてしまう仕組みは、本人にとって大きな不利益になりかねません。
もし代筆や代理判断が自由に認められてしまえば、財産が本人の意思と無関係に処分されたり、不動産売却をめぐって家族間の対立やトラブルが起きたりする可能性が高まります。
だからこそ法律は、たとえ身内であっても安易な代理行為を認めず、本人の権利と財産を最優先で守る仕組みを取っているのです。
問題の本質は「認知症」ではなく「準備不足」
多くの方が誤解しがちですが、問題の本質は「認知症」そのものではありません。
本当に不動産の売却を難しくしている原因は、準備がないまま時間が過ぎてしまったことです。
認知症になったから売れなくなったのではなく、
・共有名義のまま長期間放置された事
・事前の対策を取らずにいた事
・気づけば年月だけが経過していた事
この状態が重なった結果、選択肢が大きく狭まってしまいます。
つまり、相続した不動産の売却が止まるのは突然ではありません。
「いつか何とかなるだろう」と先送りにした積み重ねが、後になって大きな壁として現れるのです。
本当に不動産の売却を難しくしている原因は、準備がないまま時間が過ぎてしまったことです。
認知症になったから売れなくなったのではなく、
・共有名義のまま長期間放置された事
・事前の対策を取らずにいた事
・気づけば年月だけが経過していた事
この状態が重なった結果、選択肢が大きく狭まってしまいます。
つまり、相続した不動産の売却が止まるのは突然ではありません。
「いつか何とかなるだろう」と先送りにした積み重ねが、後になって大きな壁として現れるのです。
共有名義人が認知症で「売れる」と「売れない」の境界線
不動産売却の現場では、司法書士が立ち会った際に本人の意思能力があるかどうかを慎重に確認します。
その判断の分かれ目になるのが、次のような質問です。
・「今日は何のためにここに来ましたか？」（売却の目的）
・「この家をいくらで売るか分かっていますか？」（売買価格）
・「売ったお金はどうしますか？」（代金の行き先）
これらは難しい質問ではありませんが、不動産の売却の意味を理解しているかを確認するための重要なポイントです。
もしも、この質問が答えられない、話がかみ合わない場合は、「意思能力がない」と判断される可能性が高くなります。
一方で、単なる物忘れレベルであれば、説明の仕方や進め方を工夫することで売却が可能なケースもあります。
しかし、不動産の売却の目的や金額、お金の扱いが理解できない状態であれば、成年後見制度の検討が現実的な選択肢となります。
この判断ラインを知っているかどうかが、「売れるか」「止まるか」を分ける大きな分岐点になります。
その判断の分かれ目になるのが、次のような質問です。
・「今日は何のためにここに来ましたか？」（売却の目的）
・「この家をいくらで売るか分かっていますか？」（売買価格）
・「売ったお金はどうしますか？」（代金の行き先）
これらは難しい質問ではありませんが、不動産の売却の意味を理解しているかを確認するための重要なポイントです。
もしも、この質問が答えられない、話がかみ合わない場合は、「意思能力がない」と判断される可能性が高くなります。
一方で、単なる物忘れレベルであれば、説明の仕方や進め方を工夫することで売却が可能なケースもあります。
しかし、不動産の売却の目的や金額、お金の扱いが理解できない状態であれば、成年後見制度の検討が現実的な選択肢となります。
この判断ラインを知っているかどうかが、「売れるか」「止まるか」を分ける大きな分岐点になります。
不動産の共有名義人が認知症発症後に使える制度の全体像
不動産の所有者が認知症を発症した後、不動産を法的に有効な形で売却できる唯一の公的制度が「成年後見制度」です。
家庭裁判所が選任した後見人が、本人に代わって契約を行うため、意思能力がなくても売却そのものは可能になります。
家庭裁判所が選任した後見人が、本人に代わって契約を行うため、意思能力がなくても売却そのものは可能になります。
成年後見制度のメリットと現実的な制約
法定成年後見制度の最大のメリットは、認知症が進行した後でも売却を前に進められる点です。
しかし、一方では自宅などの居住用不動産を売却する場合は家庭裁判所の許可が必要となり、後見人の選任にも3〜4か月程度の時間がかかります。
不動産の売却を思い立ってすぐに動かせる制度ではありません。
しかし、一方では自宅などの居住用不動産を売却する場合は家庭裁判所の許可が必要となり、後見人の選任にも3〜4か月程度の時間がかかります。
不動産の売却を思い立ってすぐに動かせる制度ではありません。
見落とされがちな費用と注意点
成年後見人に専門家が選ばれた場合、月額2〜6万円程度の報酬が原則一生続く点は重要な注意点です。
また、「不動産を売却して現金化し、親族で分けたい」といった理由は認められず、介護費用や生活費など、本人の利益になる必要性が厳しく求められます。
また、「不動産を売却して現金化し、親族で分けたい」といった理由は認められず、介護費用や生活費など、本人の利益になる必要性が厳しく求められます。
ポイント
成年後見制度は有効な手段である一方、負担や制約も大きい制度です。
だからこそ、使う前に仕組みを理解しておくことが、後悔しない判断につながります。
だからこそ、使う前に仕組みを理解しておくことが、後悔しない判断につながります。
相続した不動産の「放置」が招く最大の損失：空き家特例の期限
「そのうち売ればいい」と相続した不動産を放置していると、思った以上に大きな金銭的損失につながります。
特に注意したいのが、相続不動産に使える空き家特例です。
この特例は、相続した空き家を売却した際、譲渡益から最大3,000万円を控除できる非常に大きな制度ですが、
「相続から3年目の12月31日まで」という明確な期限があります。
認知症への対応で成年後見人の選任に時間がかかり、その間にこの期限を過ぎてしまうと特例は使えません。
その結果、本来は不要だったはずの数百万円単位の譲渡所得税が発生する可能性があります。
このような問題は、売れないこと自体よりも、何もしないまま時間だけが過ぎてしまうことです。
早く動くかどうかで、手元に残るお金は大きく変わってきます。
特に注意したいのが、相続不動産に使える空き家特例です。
この特例は、相続した空き家を売却した際、譲渡益から最大3,000万円を控除できる非常に大きな制度ですが、
「相続から3年目の12月31日まで」という明確な期限があります。
認知症への対応で成年後見人の選任に時間がかかり、その間にこの期限を過ぎてしまうと特例は使えません。
その結果、本来は不要だったはずの数百万円単位の譲渡所得税が発生する可能性があります。
このような問題は、売れないこと自体よりも、何もしないまま時間だけが過ぎてしまうことです。
早く動くかどうかで、手元に残るお金は大きく変わってきます。
認知症への「事前対策」としての家族信託とは
家族信託とは、本人（委託者）が元気なうちに、信頼できる家族（受託者）へ財産の管理・処分を託す仕組みです。不動産を信託財産にしておくことで、将来認知症を発症しても、受託者が売却や管理を継続して行えるようになります。
この制度の強みは、「売却のタイミング」「売却後のお金の使い道」「相続まで見据えた設計」を、本人の意思がはっきりしている段階で決めておける点です。
つまり家族信託は、不動産の所有者が認知症になってから慌てて使う制度ではなく、認知症によって“動けなくなるリスク”を未然に防ぐための備えです。
共有名義や将来の売却を見据えた不動産ほど、早めに検討することで、後々の選択肢は大きく広がります。
この制度の強みは、「売却のタイミング」「売却後のお金の使い道」「相続まで見据えた設計」を、本人の意思がはっきりしている段階で決めておける点です。
つまり家族信託は、不動産の所有者が認知症になってから慌てて使う制度ではなく、認知症によって“動けなくなるリスク”を未然に防ぐための備えです。
共有名義や将来の売却を見据えた不動産ほど、早めに検討することで、後々の選択肢は大きく広がります。
解決策の比較まとめ：成年後見と家族信託の違い
不動産の所有者の認知症への備えとして検討される代表的な制度が、「成年後見制度」と「家族信託」です。
大きな違いは、使えるタイミングと自由度にあります。
成年後見は発症後の制度で、家庭裁判所の管理下に置かれるため柔軟な判断は難しく、売却目的も介護費用など「本人の利益」に限定されます。
一方、家族信託は判断能力が残っている段階で契約する制度で、家族間で内容を決められるため、売却や資産の活用に幅を持たせることができます。
諸手続きのコスト面でも違いがあります。
成年後見制度では、専門家が後見人に選ばれた場合、月々の報酬が継続して発生しますが、家族信託は初期費用こそかかるものの、原則として継続的な報酬負担はありません。
この点は長期的に見ると大きな差になります。
大きな違いは、使えるタイミングと自由度にあります。
成年後見は発症後の制度で、家庭裁判所の管理下に置かれるため柔軟な判断は難しく、売却目的も介護費用など「本人の利益」に限定されます。
一方、家族信託は判断能力が残っている段階で契約する制度で、家族間で内容を決められるため、売却や資産の活用に幅を持たせることができます。
諸手続きのコスト面でも違いがあります。
成年後見制度では、専門家が後見人に選ばれた場合、月々の報酬が継続して発生しますが、家族信託は初期費用こそかかるものの、原則として継続的な報酬負担はありません。
この点は長期的に見ると大きな差になります。
まとめ｜今からでもできること
不動産の共有名義人が認知症になると、不動産売却は非常に難しくなります。
だからこそ大切なのは、迷っている時間を減らすことです。
今からでも取れる行動は、決して少なくありません。
まずは医師に相談し、現在の判断能力がどの程度あるのかを客観的に確認します。このことは不動産の売却が可能か、別の制度が必要かを見極める出発点になります。
次に、司法書士や弁護士などの専門家へ相談し、意思確認で進められるのか、それとも成年後見制度が必要になるのか、実務的な判断を仰ぎます。ここで方向性がはっきりします。
そして何より重要なのが、早めに動くことです。空き家特例などの税制優遇には期限があり、迷っている間にも時間は確実に過ぎていきます。
「この状況で、どう進めるのが現実的なのか」と感じた時点が、実は最適な相談タイミングです。専門家に早くつながることが、結果的に一番の近道になります。
だからこそ大切なのは、迷っている時間を減らすことです。
今からでも取れる行動は、決して少なくありません。
まずは医師に相談し、現在の判断能力がどの程度あるのかを客観的に確認します。このことは不動産の売却が可能か、別の制度が必要かを見極める出発点になります。
次に、司法書士や弁護士などの専門家へ相談し、意思確認で進められるのか、それとも成年後見制度が必要になるのか、実務的な判断を仰ぎます。ここで方向性がはっきりします。
そして何より重要なのが、早めに動くことです。空き家特例などの税制優遇には期限があり、迷っている間にも時間は確実に過ぎていきます。
「この状況で、どう進めるのが現実的なのか」と感じた時点が、実は最適な相談タイミングです。専門家に早くつながることが、結果的に一番の近道になります。
不動産所有者の認知症より怖いのは「何もしない時間」
共有名義の不動産で
・家族が認知症になった
・売りたいのに話が進まない
・後見が必要か分からない
このようなご相談が増えています。
「まだ売ると決めていない」段階でも構いません。
現状整理と選択肢の確認だけでも、早めにしておくことで後悔のリスクは大きく下げられます。
・家族が認知症になった
・売りたいのに話が進まない
・後見が必要か分からない
このようなご相談が増えています。
「まだ売ると決めていない」段階でも構いません。
現状整理と選択肢の確認だけでも、早めにしておくことで後悔のリスクは大きく下げられます。