後順位抵当権者でも競売は成立するの？複数の抵当権がついた物件の処理方法とは

1. 競売申立てがすでになされていること。

2. 不動産の評価額（予想落札価格）が、優先債権（先順位の抵当権など）の合計額を下回ると見込まれること。

3. 差押債権者が、無剰余を回避するための**「対抗措置」を講じない**こと。

具体例： 例えば、評価額が3,500万円の不動産に対し、

第1順位抵当権：3,000万円（X銀行）

第2順位抵当権：1,500万円（消費者金融A社）

第3順位抵当権： 500万円（消費者金融B社）

が設定されているとします。

このケースで、もし落札価格が3,200万円だった場合：

まずX銀行が3,000万円を回収。

残りの200万円はA社へ。

申立人であるB社は0円（配当なし）となります。

このような状態を「無剰余」と呼び、B社が申し立てた競売は裁判所によって取り消される可能性が高くなります。

このような全ての抵当権者に配当の見込みがない状況において、後順位の抵当権者（この例では消費者金融B社）は、債権回収の見込みが極めて低いか回収できる可能性がない場合に、後順位の抵当権者が競売を申し立てた場合には、裁判所が民事執行法第63条に基づき、「売却代金に無剰余（＝残余がない）」であることを理由に、無剰余を理由に競売を取消することができます。

裁判所としては、「債権回収の見込みのない無駄な競売を進めても意味がないので取り消しますよ」ということになります。

それまで債権者からの督促の電話や手紙を無視していた債務者であっても、「裁判所から競売開始決定通知が届く」という現実を突きつけられると、一転してパニックになり連絡を寄せてくるケースが非常に多いのです。

債権者からの連絡を債務者に強制的に取らせ、債権回収の協議・交渉のテーブルにつかせるための最終手段として使われます。

担保物件の所有者が何もせず放置していると、先順位の金融機関も重い腰を上げないことがあります。

そこで後順位の債権者があえて競売の火を付けることで、先順位の債権者や所有者に対して「このまま放置すれば競売になる。だったら、今のうちに任意売却に切り替えて、話し合いで処理しませんか？」と、任意売却への引き込み線を引くために、あえて爆弾を投下するのです。

民事執行法第63条第2項第1号では、次のように定められています。

差押債権者が不動産の買受人となる意思を示し、申出額に相当する保証を提供した場合には、無剰余取消は認められない。

つまり、債権者自身が買受希望者として名乗り出て、「これだけの金額（申出額）で買い取ります」と表明し、その金額に相当する保証金を裁判所に預ける必要があります。

申出額は、競売にかかる手続費用や優先債権の配当見込み額などを含めた合計額とされます。これにより、他の買受希望者は、その金額以上で入札しなければならないため、競争条件も明確になります。

競売物件を自ら取得したいと考えている債権者にとっては、現実的な選択肢の一つです。

無剰余取消の通知を受けた後でも、競売によって債権の一部または全部が回収できる見込みがあると証明できれば、競売は継続されます。

例えば、上位の抵当権がすでに返済されており、抹消手続きが完了しているといったケースが該当します。

住宅ローンのような実務ではあまり見られないパターンですが、該当する事情があれば、証拠資料を添えて裁判所に申し立てることで、無剰余取消の回避が可能です。

もっとも実務的で採用されやすい方法が、優先順位の高い抵当権者からの同意を得ることです。

無剰余取消は、実質的に意味のない競売手続きを避け、優先債権者の利益を守ることを目的としています。

従って、たとえ後順位の債権者による競売であっても、上位の抵当権者がこれに同意していれば、裁判所は手続きを止める理由がありません。

この場合は、単に同意を得るだけでは足りず、「同意書」を正式な書面として裁判所に提出する必要があります。

無剰余取消しとは、後順位の抵当権者や差押債権者などが申立てた競売手続について、「実質的に配当の見込みがない（剰余が生じない）」と裁判所が判断した結果、競売を中止・取消す制度です。

この取消しが確定すると、対象不動産に対する裁判所の差押効力は消滅して物件の管理・処分権限は再び所有者（債務者）に戻されます。

競売手続が取り消された後、当該不動産は再び自由に売却可能な状態となるため、債務者と債権者（特に後順位抵当権者）が協力すれば、「任意売却」という形で債務整理を図ることが可能です。

この任意売却は、競売と異なり裁判所を介さずに通常の売買契約に基づいて行われます。

ただし、抵当権の抹消には各抵当権者の同意が必要となるため、事前の調整が不可欠です。

任意売却を実行する場合、すべての抵当権を外さなければ（抹消しなければ）買主に物件を引き渡せません。

しかし、売却代金が先順位（第1順位など）の債権への弁済で消えてしまい、後順位の債権者への配当が1円もない場合、後順位の債権者はただ「はい、そうですか」と無償で抵当権を外してはくれません。

そこで実務上、売却代金（先順位債権者が回収できるはずの枠）の中から、後順位債権者に対して「ハンコ代（抵当権抹消承諾料）」と呼ばれる協力金を捻出して支払い、納得してもらう交渉を行います。

このハンコ代の目安は、債権者の属性によって大きく異なります。

任意売却を実行する場合、すべての抵当権を外さなければ（抹消しなければ）買主に物件を引き渡せません。

しかし、担保不動産の売却代金が先順位（第1順位など）の債権への弁済で消えてしまい、後順位の債権者への配当が1円もない場合、後順位の債権者はただ「はい、そうですか」と無償で抵当権を外してはくれません。

そこで、一般的には売却代金（先順位債権者が回収できるはずの枠）の中から、後順位債権者に対して「ハンコ代（抵当権抹消承諾料）」と呼ばれる協力金を捻出して支払い、納得してもらう交渉を行います。

このハンコ代の目安や実務での対応は、相手となる後順位債権者の「属性」によって大きく異なります。

なお、これらのハンコ代を支払うにあたって注意すべきは、「先順位の債権者が、自身の取り分からいくらまで削って後順位へ配分することを許容してくれるか」という点です。

ハンコ代の最終決定は、後順位債権者の要求だけでなく、債権者同士のパワーバランスや配分交渉によって決まるという実務の裏事情を押さえておく必要があります。

社内の処理規程により、ハンコ代の上限が厳格に決まっていることが多いのが特徴です。

一般的には10万〜30万円程度が相場であり、担当者との交渉によってこれ以上の金額を上乗せしてもらうことは原則不可能です。

残債額や物件の担保価値、今後の回収見込み（無担保債権としての回収可能性など）に応じて柔軟に交渉します。

一般的には10万〜50万円程度で着地することが多く、実務上、最も交渉の余地が残されているゾーンと言えます。

実務において最も交渉が難航しやすい相手です。配当がゼロであると分かると「1円もまけない。全額返すまで絶対にハンコは押さない」と強硬な姿勢をとられることも少なくありません。

そのため、粘り強い粘り腰の交渉や、全体をコントロールできるプロデューサー的な専門家の介入が不可欠となります。

任意売却は、対象不動産に設定されているすべての抵当権や差押えを解除（抹消）してからでないと実行できません。したがって、各債権者に対し、

●任意売却の同意

●配分表通りに抵当権を抹消する旨の承諾

を取り付ける必要があります。特に第２～３順位の抵当権者（通常は住宅ローン債権者）との交渉が最も重要であり、後順位債権者の協力も欠かせません。

売却代金が債務全額を賄えないケースでは、債権者間での配当案の作成と合意形成が不可欠です。

●売却代金の中から各抵当権者がいくら回収できる

●滞納管理費や固定資産税等の優先弁済分の扱い

●仲介手数料・諸経費の控除項目の明確化

など、調整すべき項目は多岐にわたります。債権者の利害が対立することもあるため、経験豊富な不動産業者や弁護士・債務整理の専門家の介入が望まれます。

裁判所から「無剰余取消し」が言い渡され、民間の債権者が申し立てた競売手続きがストップしたとしても、決して安心はできません。

もしも、その不動産に「固定資産税、住民税、社会保険料などの滞納による役所（自治体や国税局）の差押え」が入っている場合は、民間金融機関の競売とは全く異なるリスクが発生します。

民事執行法に基づく競売では「無剰余取消し」のルールがありますが、役所が行う「国税徴収法」や「地方税法」に基づく滞納処分（差押え）には、この無剰余取消しの規定がそのまま適用されないケースがあります。

つまり、「配当が回る見込みが全くなくても、役所は差押えを解除せず、物件をいつまでも塩漬け（処分できない状態）にできてしまう」のです。

この状態で任意売却へ移行するためには、金融機関同士の話し合いだけでなく、役所の徴収課などの窓口へ出向き、「今回の任意売却代金の中から、滞納分として〇〇万円を最優先で納付しますので、どうか差押えを解除してください（一部納付による解除交渉）」という、極めて泥臭く専門的な交渉を同時並行で進める必要があります。

固定資産税や住民税などの滞納がある場合、自治体が当該不動産に対して差押登記を行っていることが多く、任意売却の妨げとなります。

このような場合、自治体に対して、売却代金から一定額を納付する旨を説明して残額の分割納付や免除を交渉することで、差押の解除に応じてもらう必要があります。

※自治体によって対応が異なるため、早期の調整が求められます。