【不動産売却】市街化調整区域の不動産を売買する時に確認すべき事を説明します

市街化調整区域の不動産を売却する時に登記簿謄本で地目を確認することは前記しました。

地目が宅地であった場合は地目が宅地であった、または宅地になった日付けを確認しましょう。

市街化調整区域の不動産は地目が宅地になった日付によって開発行為や建築可能な建築物が違ってきます。

この事は耳にしたことがあるかもしれない「線引き前宅地」か「線引き後宅地」という事です。

各自治体によって若干の違いがありますが、一般的に昭和45年8月25日を起点に宅地であったか否かで開発行為・用途変更等の制限が違ってきます。因みに、線引き前宅地であっても各自治体によって制限の範囲が違います。

市街化調整区域の不動産が農地だった場合は農業振興地域内農用地区域内か区域外の農地がどうかで制限・諸手続き等が全く変わってきます。

農用地区域内であると青地と言われて除外申請の手続きが必要となります。

青地ではない農地は白地と言われ除外申請は必要が無い農地となります。

青地か白地かを調べる場合は各自治体の農業振興課で確認することができます。

青地と白地の違いを知りたい方はこちら

市街化調整区域の農地を売却する時には農地区分を確認する必要があります。

同じ農地でも農地区分によっては農地転用のできたり不許可な場合があります。

農地転用ができるか否かで売却方法が変わってきますので農地区分は確認するべきです。

市街化調整区域の農地の農地区分を知りたい方はこちら
　　　↓　　　↓　　　↓

市街化調整区域の農地を売却する時は、過去に農地転用の履歴があるかを調べます。

登記簿謄本の地目が農地であっても農地転用の手続きをして許可を得ていることもあります。

そのような場合は、物件の現況によりますが宅地に変更することができます。

前記した通り、市街化調整区域の不動産を売買する場合には売買対象の物件が分家住宅かを確認します。

開発登録簿を確認すると分家住宅としての要件で建築されていた場合には、第3に所有権した場合に使用・居住が制限されたり再建築が一定期間できない場合があるので確認は必要です。

開発登録簿等で分家住宅だと分かると売買ができないと思われる方もいますが、やむ得ない事情がある場合は認められる規程があります。

規程については、各自治体によって若干の違いがありますのでネットだけの情報ではなく市役所で担当部署で確認をしましょう。

物件の売却依頼する不動産業者は売却活動前に売却対象の分家住宅が売買できるかを役所調査で確認をして売買ができる可能性がある場合は相談票を提出して売買する際の指針を明確にするはずです。

都市計画法第34条の11号や12号が適用できると、地目は宅地でなくても建物が建築できます。

この場合、12号区域になると市街化調整区域に一定期間居住している住民の親族であることが要件となりますので注意しましょう。

地目を確認しただけでは、住宅を建築できるというだけでは不十分で第34条11号が適用できるのか既存宅地として開発分譲ができるのかを確認しましょう。

都市計画法第34条の立地基準を確認するして要件や制限がクリアできるのであれば医療法人や福祉施設を建築することができます。

この場合は、各自治体の開発審査課等の部署に相談票を提出して、担当部署からの回答の開発行為・建築等の許可基準を確認しましょう。

市街化調整区域では、都市計画法第34条1号の規定では近隣住民が必要な施設の建設の基準が示されています。

市街化が抑制されている地域でも居住者が極端に不便な生活を強いられことのないように、診療所や一定規模の店舗等の建築は許可されます。

都市計画法第34条の立地基準については、各自治体によって許可の基準が違っていたり、第34条の各号によっては適用されない場合もあります。

都市計画法第34条の立地基準については各自治体の担当部署にて確認して下さい。