Case Studies

「不動産会社に断られた」から始まった、
数々の逆転売却ストーリー。

市街化調整区域の不動産は、ひとつとして同じ条件のものはありません。私たちがどのように法令を読み解き、行政と協議し、買い手を見つけ出したのか。その一部をご紹介します。

農地転用
古家付き・再建築不可
山林・遠方物件
複数地権者・合意形成
分家住宅・属人性物件
Case Studies

解決事例一覧

各事例は「相談 → 調査 → 提案 → 結果」の流れでご紹介しています。ご自身の状況に近い事例を参考に、まずはお気軽にご相談ください。

A
農地 / 開発不可
✓ 社会福祉施設として売却成功
相談内容
農地で開発行為・建築不可と言われた土地
複数の不動産会社から「市街化調整区域の農地なので売却は難しい」と告げられ、半ば放置状態に。農地転用の可能性すら調査されていなかった。
調査・提案
用途提案型アプローチで法的根拠を構築
都市計画法第34条の立地基準を精査した結果、社会福祉施設であれば開発許可の見込みがあることが判明。自治体窓口と直接協議し、許可の見通しを確認した上で事業者を探索。
結果
社会福祉施設として売却成功
独自ネットワークを通じて、施設展開を検討していた事業者とのマッチングに成功。農地転用許可の取得サポートまで一貫して対応し、売主様の負担を最小化した状態で成約に至った。
売主様のご感想 「3社に断られて諦めていたのに、まさかここまでの結果になるとは思っていませんでした。調査から一緒に動いてくれたことで、安心して任せることができました。」

市街化調整区域の所有者へのメッセージ農地だからといって、売れないわけではありません。「どんな用途なら許可が下りるか」という視点で調査すると、思わぬ出口が見つかることがあります。まずは一度、ご相談ください。

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B
古家付き / 再建築困難
✓ 住宅用地として売却成功
相談内容
3社に断られた古家付きの市街化調整区域の土地
古家が残ったまま相続した土地。「再建築不可」として3社から断られ、「解体しても売れない」と言われ続けていた。建築の可否すら正確に調査されていない状況だった。
調査・提案
都市計画法34条の要件を精査し建築可能性を立証
閉鎖登記簿・旧版地形図・役所の台帳を照合した結果、線引き前宅地としての既存宅地権が確認できた。自治体と直接協議し、建築可能であることの見通しを書面で取得。
結果
住宅用地として売却成功
「建てられる土地」として正当な価値を市場に提示。住宅を希望する買主様とのマッチングに成功し、古家は現況有姿のまま売買成立。売主様の解体負担もゼロ。
売主様のご感想 「解体費用がかかると思っていたのに、現況のままで売れるとは思いませんでした。しかも3社に断られたあとにこんな結果になるとは。最初から相談しておけばよかったです。」

市街化調整区域の所有者へのメッセージ「再建築不可」という判断は、きちんとした調査なしに下されることが多いです。土地の履歴を丁寧に調べることで、建築可能な権利が見つかるケースは珍しくありません。

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C
山林 / 遠方相続物件
✓ 隣接地所有者との売買成立
相談内容
相続した遠方の市街化調整区域内の山林
親の代から保有していた山林を相続したが、現地まで遠く管理も難しい。不動産会社には「山林は買い手がつかない」と言われ続けていた。固定資産税と管理費だけが毎年発生していた。
調査・提案
隣接地所有者との交渉による出口設計
一般市場への流通が難しい山林については、隣接する土地の所有者が最も強い購買動機を持つケースが多い。境界確定と現況測量を実施した上で、隣接地3名の所有者へ直接打診を行った。
結果
隣接地所有者との交渉で売買成立
隣接地の所有者1名が購入の意向を示し、売買成立。売主様は現地への立ち会いも不要で、書類のやり取りのみで手続きが完了。長年の悩みをリモートで解決することができた。
売主様のご感想 「遠方なのに一度も現地に行かなくて済みました。こんなやり方があるとは知らなかったです。毎年の税金と管理から解放されてほっとしています。」

市街化調整区域の所有者へのメッセージ山林は一般市場では売りにくいですが、隣接する方にとっては非常に価値がある土地です。「誰が一番必要としているか」を考えるだけで、出口が見えてくることがあります。

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D
複数地権者 / 合意形成
✓ 大規模用地売却を成約
相談内容
単体では活用が難しく、売却が進まなかった土地
市街化調整区域内に隣接した土地を数名で共有状態。単体では面積が小さく活用しにくいため、個別での売却が難航していた。地権者間の意見もまとまらず手詰まりの状態。
調査・提案
複数地権者間の合意形成を主導し土地を集約
各地権者様の事情と希望を個別にヒアリング。利害関係を整理した上で、土地をまとめた場合の価値試算を提示。全員が納得できる分配案を設計し、粘り強く合意形成を進めた。
結果
個人では不可能だった大規模用地売却を成約
土地を一区画として集約したことで、単体では難しかった大規模な用地取得を求める事業者とのマッチングが実現。個別での売却時に比べて大幅な価値向上に成功した。
売主様のご感想 「関係者が多くてどうにもならないと思っていましたが、間に入って丁寧に調整してくれたおかげでまとまりました。一人では絶対に無理でした。」

市街化調整区域の所有者へのメッセージ複数の地権者が関わる案件は、调整役が不可欠です。全員の利益を最大化する着地点を設計することが、解決への近道です。複雑であるほど、専門家の関与が重要になります。

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