はじめに

市街化調整区域にある不動産の売却を検討される際、特にご相談が多いのが「分家住宅」です。

「不動産会社に、分家住宅だから売却できないと言われた」

「親から相続した分家住宅に自分は住まないので売却したい」

「住宅ローンの返済が厳しくなってきたので、売却して整理したい」

「20年以上前に建てた分家住宅だから、今なら普通の住宅として売れるのではないか」

「売却できても、買主がその家に住めるのか分からない」

このような悩みを抱えている所有者は少なくありません。

分家住宅は、一般的な中古住宅と同じ感覚で売却を判断すると問題が発生することがあります。その理由は、分家住宅が建築された背景に、都市計画法上の「市街化調整区域における建築の許可」が関係しているからです。

本記事では、分家住宅を所有していて「売却したい」と考えている方を対象に、第三者への売却、用途変更、20年経過の真実、再建築（42条・43条）、住宅ローン、相続、事前に確認すべき許可履歴まで、法的に安全な実務知識を徹底解説します。

結論：「分家住宅だから売却できない」とは限りません

最初に結論をお伝えします。

分家住宅だから売却できないというわけではありません。

ただし、一般的な住宅と同じように「所有権を売買できるか」だけを考えるのは危険です。分家住宅を売却できるかどうかを判断するためには、以下の項目を確認する必要があります。

つまり、

「分家住宅だから売れない」のではなく、「その分家住宅が現在どのような都市計画法上の法的状態にあるのかを確認しなければ、売却可能性を判断できない」

というのが正確な答えです。

市街化調整区域では、開発行為を伴わない建築物の新築・改築・用途変更も都市計画法上の規制対象となります。

さいたま市でも法43条に基づく建築許可の対象として説明しており、開発許可を受けた区域内では予定建築物以外の建築や改築、用途変更について法42条の制限があります。

だからこそ、分家住宅の売却では「価格査定」より先に「役所での許可履歴調査」が最重要になります。

1．そもそも市街化調整区域の「分家住宅」とは？

市街化調整区域とは

都市計画法上、「市街化を抑制すべき区域」として指定された地域です。市街化区域では一定のルールに従って住宅や店舗を自由に建築できますが、市街化調整区域では無秩序な市街化を防ぐため、原則として新たな開発・建築行為が厳しく制限されています。 さいたま市をはじめとする各自治体でも、市街化調整区域での開発・建築行為は原則制限されており、計画時には事前の協議や確認が求められます。

分家住宅とは

市街化調整区域にある本家の土地や、一定の親族関係・生活要件を背景として、例外的に建築が認められた「自己用住宅」です。 「親の土地だから子供の家を建てられる」という単純なものではなく、実際には以下の要素を総合的に審査した上で許可が出されています。

このように、分家住宅は「一般の分譲地に建てられた住宅」とは建築の法的経緯が根本的に異なります。

2．なぜ分家住宅の売却は難しいと言われるのか？（「属人性」の誤解）

不動産会社から「分家住宅なので売却できません」と断られる最大の理由は、建築許可に「属人性（ぞくじんせい）」が伴っているからです。

用語解説：属人性 特定の人（申請者やその親族等）の属性や事情があるからこそ例外的に認められた、建築・利用上の性質を指します。

例えば、「Aさんが親の本家から分家して暮らすため」という前提で許可された住宅は、あくまで「Aさんだから認められた住宅」です。

これをまったく関係のない第三者（Bさん）に売却して住まわせる場合、単なる所有権の売買とは異なり、都市計画法上の制限（属人性）をクリアしなければなりません。

埼玉県の開発許可制度運用資料等でも、A氏の専用住宅として許可された分家住宅をB氏へ売却する場合、使用者が変わるため「予定建築物以外の建築等」として法42条ただし書許可や法43条許可を必要とする例が明確に示されています。

ただし、「すべての分家住宅が永久に第三者へ売却できない」という意味ではありません。 ここを正しく理解することが、適法な売却に向けた第一歩となります。

3．【核心】「分家住宅」という名前だけでは現在の法的状態は判断できない

ここが一般的な不動産解説では見落とされがちな、実務上最も重要なポイントです。

所有者様が「うちの家は分家住宅だ」と認識していても、「現在もA氏限定の分家住宅なのか」それとも「すでに使用者を限定しない一般の専用住宅に切り替わっているのか」は、役所調査を行わなければ判明しません。

すでに「使用者を限定しない専用住宅」へ整理されている可能性 建築当初は分家住宅（属人性あり）として許可された建物であっても、過去に以下のような手続きが行われているケースがあります。

  1. 当初： A氏の分家住宅として建築許可を取得
  2. 一定期間の利用後： 法42条ただし書許可等により「使用者を限定しない専用住宅」へ用途・制限の変更許可を取得
  3. 現在： 属人性の制限が解除された状態

このように、過去に「使用者を限定しない専用住宅」への変更手続きが完了している物件であれば、現在の所有者が第三者へ売却しても、さらにその買主が別の第三者へ再売却しても、法的になんら支障なく居住可能です。

つまり、「分家住宅と呼ばれていること」だけを理由に、現在も第三者の使用が制限されていると決めつけることはできません。売却にあたっては「分家として建てられた」という過去の経緯だけでなく、その後にどのような変更許可が行われたのかという「現在の法的状態」まで履歴を遡って確認することが不可欠です。

4．「第３者に売却する＝必ず用途変更の手続きが必要」ではない理由

「分家住宅を第３者に売るなら、絶対に用途変更許可を取らなければならない」と一律に説明する不動産会社がありますが、これは正確ではありません。

前述の通り、過去の経緯によって以下の2パターンに分かれます。

現在の物件の法的状態第３者（B氏）へ売却する際の手続きB氏からさらにC氏へ売却する際
A氏限定の分家住宅のまま法42条ただし書許可等の手続き（使用者変更・用途変更）が必要になる場合がある42条ただし書許可で「限定なし」になれば手続き不要
すでに「使用者を限定しない専用住宅」に変更済み新たな用途変更許可は不要（通常の所有権移転で適法に居住可能）手続き不要（単なる居住者変更扱い）

埼玉県等の公式資料でも、一度42条ただし書許可等によって「使用者を限定しない専用住宅」へ変更された建物については、その後の所有者・居住者の変更（B氏からC氏へ等）は単なる居住者の変更であり、改めて用途変更許可を要しないという整理が明確に示されています。

「第３者に売る＝100%用途変更申請が必要」と決めつけるのではなく、過去にその整理が済んでいるかどうかを調べることが先決です。

5．「所有権移転の登記ができる」と「都市計画法上適法に居住できる」の違い

分家住宅の売却で、所有者・買主の双方が最も誤解しやすいのが登記と都市計画法との関係です。

登記簿上の所有者を変更できても、都市計画法上の使用制限（属人性）が残ったままであれば、買主は違法状態のまま居住することになり、行政指導の対象となったり、将来の建て替えが一切できなくなったりするリスクを抱えます。

「所有権移転登記が可能であること」と「買主が都市計画法上適法に使用できること」はイコールではありません。 この原則を理解して売却手続きを進める必要があります。

6．「20年経てば売れる・自由に建て替えられる」の真相

分家住宅の所有者様から「築20年を超えているから普通に売れるはずだ」「20年経てば自由に建て替えられると聞いた」というご相談を非常によく受けます。これに対する正確な結論は以下の通りです。

「20年経過」は自治体の審査基準における重要な判断材料ですが、20年経てば全国一律・自動的に自由な売却や再建築が認められるわけではありません。

自治体の基準と「20年」の位置づけ

例えば埼玉県の開発許可制度における申請様式等にも、「法第43条（建築後20年経過の場合）」といった区分が明記されています。したがって、「20年」という数字自体は根拠のない俗説ではなく、実務上非常に意味のある数値です。

自治体によっては、長期間（20年以上等）にわたって適法に住宅として利用されてきた実績を考慮し、一定の要件のもとで第三者への使用変更や再建築を認める開発審査会基準を設けています。

国土交通省の指針と注意点

国土交通省の「開発許可制度運用指針」においても、既存建築物の用途変更等について「適正利用の相当期間」として10年程度を一応の目安としつつも、一律に期間経過だけで判断することは硬直的な運用になるため注意が必要とされています。

つまり、「都市計画法に全国共通の20年フリーパスルールが存在する」のではなく、「各自治体が定めた条例・審査基準（20年経過要件等）に照らして個別判断される」というのが正しい理解です。

7．再建築（建て替え）における法42条・43条の適用

分家住宅の売却後、買主様が将来的に「古くなったから建て替えたい」となった場合、適用される都市計画法の条文が分かれます。

開発許可区域内（法42条）か、開発区域外（法43条）か

「分家住宅の建て替え＝すべて43条許可」と一括りにするのは誤りです。対象の土地が過去にどのような許可を受けて建築されたかによって決まります。

役所窓口での「20年以上なら43条で」という案内の実務的解釈

実務上、自治体の窓口（さいたま市都市計画指導課など）で相談すると、担当者から「建築後20年以上経過している物件であれば、再建築時には都市計画法第43条の許可（開発審査会基準に基づく許可）を受けることで対応できる可能性があります」と案内されるケースが多くあります。

これは実務上非常に有益な情報ですが、「20年経っていれば誰でも100%確実に建て替えられる」と保証されたわけではありません。過去の建築確認・完了検査の有無、敷地の接道状況、既存建物の配置などが厳格に審査されます。

【絶対注意事項】先に建物を解体してはいけない 「建物を壊して更地にすれば土地として売りやすいのでは」と考えて安易に解体してしまう方がいますが、絶対に避けてください。 市街化調整区域では、「既存の適法な建築物が現に存在する（または存在していた適法な利用実績）」ことを前提として再建築許可や用途変更が認められる基準が多数存在します。安易に解体すると「制限の厳格な雑種地・農地」扱いとなり、住宅の再建築許可が二度と下りなくなる危険性があります。

8．分家住宅を第三者に売却・再建築するために確認すべき事項

分家住宅の売却可能性を調べる際は、以下のステップに沿って調査を進めます。

① 建築時の許可内容と種別

② 許可された使用者と用途の確認

③ 建築完了からの経過年数と利用実績

④ 自治体固有の開発審査会基準

9. 分家住宅でも第３者に売却できる？例外的に使用制限が解除されるケース

「分家住宅は第三者に売れない」と説明されることがあります。

しかし、これは少し乱暴な説明です。
分家住宅として建築された住宅であっても、その後の手続きや自治体の基準によって、当初の使用者に限定されていた制限が解除されて、第３者が居住できる状態になっているケースがあります。

重要なのは「分家住宅として建てられた」という過去だけを見るのではなく、現在の都市計画法上の取り扱いを確認することです。

① 過去に使用者を限定しない専用住宅へ変更されている

最も分かりやすいのが、建築後に都市計画法上の手続きを行い、

「A氏が使用する分家住宅」
↓
「使用者を限定しない専用住宅」

という整理がされているケースです。

この場合、現在の所有者が第３者へ売却する際に、改めて「分家住宅だから第３者は住めない」という問題が生じるとは限りません。むしろ重要なのは、過去にその変更が正式に行われているかどうかです。

所有者が、その事実を知らず「昔、分家住宅として建てた」とだけ認識していることも考えられます。

そのため、売却前には建築当時の許可だけではなく、その後の変更許可や行政との協議記録まで確認する必要があります。

② 法42条ただし書等による変更許可を受けている

開発許可を受けた区域では、都市計画法第42条による予定建築物以外の建築等の制限が問題になる場合があります。

そのため、分家住宅の使用者を変更する際に、自治体との協議や法42条ただし書による許可等が必要となるケースがあります。

ここで重要なのは「第三者に売却すること」と「第３者が適法に居住できること」は別に考える必要があるということです。所有権は移転できても、都市計画法上の使用制限が残っていれば、買主がその住宅を適法に使用できるとは限りません。

逆に、必要な変更手続きが完了していれば、その後の所有者変更については、単なる居住者の変更として扱われる可能性があります。

③ 建築後20年以上など、自治体の審査基準に該当する

「分家住宅は20年経てば売れる」という話を聞いたことがある方もいるでしょう。

これは、完全な都市伝説というわけではありません。

自治体によっては、長期間にわたって適法に住宅として利用されてきた既存建築物について、一定の要件を満たす場合に用途変更や再建築を認める基準が設けられていることがあります。

ただし「20年経過＝自動的に制限解除」ではありません。

20年という期間だけを見て「普通の中古住宅として売れる」と判断するのは危険です。

建築年月日、適法な利用実績、建築許可の内容、敷地条件、自治体の開発審査会基準などを確認する必要があります。

つまり「20年」は、制限解除を検討するための重要な材料の一つと考えるべきです。

④ 自治体の開発審査会基準により第３者利用が認められる

市街化調整区域の建築・用途変更については、自治体ごとに開発審査会基準などが定められている場合があります。

そのため、同じ「分家住宅」であっても、A市では第３者への使用変更が認められる可能性があるが、B市では別の要件が必要ということもあります。

ここが市街化調整区域の不動産調査の難しいところです。

「分家住宅だから売れない」という全国共通のルールがあるわけではなく、その物件について、どの許可を受け、現在どのような状態にあり、所在地の自治体がどの基準を適用するのかを確認する必要があります。

⑤ 相続などによって所有者が変わっても、直ちに制限が消えるわけではない

注意したいのが相続です。

「親から相続したのだから、今は自分の家なのだから自由に売れる」と考えてしまうケースがあります。

しかし、相続によって所有権が移転したことだけで、都市計画法上の使用制限まで自動的に解除されるとは限りません。

一方で、相続した後に自分が居住する予定がない場合でも、自治体の基準によって第三者への使用変更を検討できる場合があります。

したがって「相続した＝売れない」でも「相続した＝自由に売れる」でもありません。

やはり必要なのは、許可履歴と現在の法的状態の確認です。

⑥ 「分家住宅」という呼び方だけが残っているケース

実務上、意外と重要なのがこのケースです。

所有者や周囲の人からは「昔、分家住宅として建てた」と言われていても、過去の許可変更によって、現在はすでに使用者を限定しない専用住宅として扱われている可能性があります。

つまり「昔の呼び方と、現在の都市計画法上の状態が一致しているとは限りません」

そのため、売却相談を受けたときに「分家住宅と聞いたから売却不可」と判断してしまうのは早すぎます。

まず確認すべきなのは、

です。

「制限解除の可能性」を調べることが売却の第一歩

分家住宅については、「分家住宅だから第三者には売れない」と最初から結論を出すのではなく「現在も使用者制限が残っているのか？」を調べることが重要です。

特に、

①過去に使用者制限が解除されている
②42条ただし書等による変更許可を受けている
③20年以上の適法利用など自治体の基準に該当する可能性がある
④自治体の開発審査会基準によって第三者利用が認められる可能性がある

といったケースでは、売却の可能性が変わってきます。

だからこそ、分家住宅の売却では「売れる・売れない」を先に決めるのではなく、まず役所に残っている許可履歴を確認することが重要なのです。

10. 所有者が破産した分家住宅は売却できる？「破産」は第三者への譲渡を検討できる重要な事情

分家住宅を所有している方が、事業の失敗や多額の債務などによって破産することになった場合「分家住宅だから売却できないのでは？」と心配されるかもしれません。

しかし、所有者が破産した場合には、通常の第三者売却とは違った考え方が必要になります。

自治体によっては、破産を「やむを得ない事情」として、分家住宅等の第三者への譲渡について開発審査会で審査する制度を設けています。

つまり、分家住宅だから第三者に売れないではなく、破産という事情を踏まえて、第三者への譲渡が認められる可能性があるということです。

破産すると何が変わるのか

破産手続が開始され、破産管財人が選任される場合、不動産を含む破産財団の財産については、破産管財人が管理・換価を行うことになります。

そのため、所有者本人が自由に買主を決めて売却する通常の不動産売買とは、手続きが大きく異なります。

不動産を売却して債権者への配当原資を確保する必要があるため、破産管財人が売却条件や価格の妥当性を確認し、必要に応じて裁判所の許可等を経ながら売却を進めます。

したがって、破産した所有者から分家住宅を購入する場合には「分家住宅として第３者が使用できるのか」という都市計画法上の問題と「破産管財人から適法に売却できるのか」という破産手続上の問題を、分けて考える必要があります。

「破産したから自動的に制限解除」ではない

ここは非常に重要です。

破産したからといって、分家住宅の属人性が自動的に消滅するわけではありません。

必要なのは破産という事情を理由として、所在地の自治体で第三者への譲渡・使用変更が認められるかを確認することです。

自治体によっては、

などを条件としている場合があります。

したがって、「破産＝売れる」でも「分家住宅＝売れない」でもありません。

破産前に相談することには大きな意味がある

もし分家住宅を所有している方が「事業資金の返済ができない」「金融機関から一括返済を求められている」「保証協会から請求を受けている」「このままでは破産する可能性がある」という状況にあるのであれば、破産手続に入ってから初めて不動産を調べるのではなく、できるだけ早い段階で分家住宅の法的状態を調査しておくことが重要です。

なぜなら、一般的な住宅と違い、分家住宅は「いくらで売れるか」より先に「誰が買って住めるのか」を調べなければならないからです。

さらに、破産手続では不動産の換価可能性や売却価格が重要になります。

そのため、

  1. 建築当時の許可内容を調査する
  2. 現在も属人性が残っているか確認する
  3. 破産を理由とした第三者譲渡が可能か自治体へ確認する
  4. 必要な許可・開発審査会手続を確認する
  5. その条件を前提に売却可能価格を検討する

という順番で調査することが重要になります。

破産管財人に「この買主なら売れる」と説明できる状態を作る

分家住宅の場合、単に「この物件を買いたい人がいます」と破産管財人に伝えるだけでは不十分な場合があります。

買主が第３者である以上「都市計画法上、この買主が適法に使用できる見込みがある」ことを説明できることが重要です。

そのため「市街化調整区域の分家住宅ですが、自治体との事前相談により、破産というやむを得ない事情を理由として第三者への譲渡を審査できることを確認しています」というところまで整理できれば、単に「分家住宅だから売れない」と考えるより、具体的な換価方法を検討しやすくなります。

もちろん、最終的な許可や裁判所の判断を保証するものではありません。

しかし、許可の可能性を調べずに「売れない」と判断するのと、行政・破産手続の両面から売却可能性を確認するのとでは、大きな違いがあります。

破産と分家住宅は「売れない」ではなく「先に調査する」

分家住宅の所有者が破産する場合、最も重要なのは破産手続と都市計画法上の制限を別々に考えないことです。

破産管財人にとっては、その不動産を換価できるかどうかが重要です。一方、自治体にとっては、第三者への譲渡・使用変更が都市計画法上認められるかどうかが問題になります。

この2つをつなぐのが、事前の許可履歴調査と行政への確認です。

したがって「分家住宅だから破産しても売れない」と考える必要はありません。

むしろ破産という事情が、第３者への譲渡を検討するうえで重要な材料になる自治体もあります。

ただし、これは全国一律の制度ではありません。

物件所在地の自治体の開発許可基準を確認することが絶対条件です。

11. 分家住宅に競売の申立てをされた場合は？第三者への売却を検討できるケース

分家住宅を所有している方が借入金などを返済できなくなり、債権者から不動産競売を申し立てられるケースがあります。

この場合「分家住宅だから競売でも買う人がいないのでは？」「第三者が住めないなら、競売になっても売れないのでは？」と考えてしまうかもしれません。

しかし、ここでも重要なのは「分家住宅だから売れない」と最初から決めつけないことです。

競売の申立てや競売開始決定という事情を踏まえて、第三者への譲渡・使用変更について自治体の基準上どのように扱われるのかを確認する必要があります。

競売を申し立てられたからといって、都市計画法上の制限が自動的に解除されるわけではない

まず、ここは明確にしておく必要があります。

競売開始決定が出たから、分家住宅の属人性が自動的に消えるわけではありません。

競売は債権者が債権を回収するための手続きです。

一方、分家住宅について問題となるのは「競売によって取得した第三者が、その住宅を都市計画法上適法に使用できるのか」という別の問題です。

そのため、競売手続と都市計画法上の使用制限を分けて考える必要があります。

競売開始決定が「第３者への譲渡を検討する事情」になることがある

自治体によっては、分家住宅などの既存建築物について、一定の適正利用期間を経過していることなどを前提に、

などを、第三者への譲渡・使用変更を審査する際の事情として扱う場合があります。

つまり「分家住宅だから第三者には絶対に売れない」という単純な話ではありません。

競売という特殊な事情を踏まえて、第三者が適法に使用できる可能性を自治体に確認することが重要になります。

「競売になる前」と「競売開始決定後」では対応が変わる

実務上、非常に重要なのがタイミングです。

住宅ローンや事業資金などの返済が困難になった場合、競売開始決定が出るまで何もしないというのは得策とは限りません。

競売に至る前であれば、所有者自身が不動産を売却し、その売却代金によって債権者との調整を行うという方法を検討できる場合があります。

しかし、すでに競売開始決定が出ている場合には、債権者、裁判所、場合によっては担保権者などとの調整が必要となり、通常の不動産売却とは状況が大きく変わります。

しかも分家住宅の場合は、通常の中古住宅よりも先に「第三者が購入して適法に使用できるのか」を確認しなければなりません。

競売になってから「買主が住めない」と分かるのは避けたい

分家住宅で特に怖いのは、価格だけを見て売却可能性を判断してしまうことです。

例えば「周辺の中古住宅が2,000万円だから、この家も1,500万円くらいで売れるだろう」と考えても、買主が都市計画法上その住宅を使用できなければ、一般的な中古住宅と同じ市場には乗りません。

そのため、

①建築当時の許可内容
②現在の使用者制限
③過去の変更許可
④建築からの経過年数
⑤自治体の開発審査会基準
⑥競売・抵当権実行という事情を踏まえた第三者利用の可能性

を調査することが重要です。

競売開始決定後でも「何もできない」とは限らない

競売開始決定が出ると「もう競売だから何もできない」と思ってしまう所有者もいます。

しかし、競売手続が進行しているからといって、直ちにすべての任意の対応が不可能になるとは限りません。

ケースによっては、債権者との調整を行いながら任意売却等の可能性を検討することがあります。

ただし、競売開始後は時間的な制約もあるため、分家住宅の都市計画法上の調査と、債権者側との交渉を同時に進めることが重要になります。

特に「分家住宅なので普通の買主には売れない」という状態のまま時間だけが経過すると、競売手続との関係で選択肢が狭くなる可能性があります。

分家住宅の競売では「不動産価格」だけでは判断できない

分家住宅の競売を考えるとき、一般的な不動産査定だけでは十分ではありません。

重要なのは「この不動産を誰が取得すれば、適法に利用できるのか」という視点です。

例えば、自治体との事前相談によって第三者利用の可能性が確認できれば、一般の購入希望者を想定できる可能性があります。

一方、第三者利用が認められず、特定の資格・属性を持つ者しか使用できないのであれば、購入者の範囲は大きく限定されます。

したがって、競売を申し立てられた分家住宅では「査定価格」→「売却」という一般的な流れではなく、

「都市計画法上の利用可能性」→「購入者の範囲」→「売却可能性」→「価格」という順番で考えることが重要です。

競売を申し立てられた分家住宅こそ、早期調査が重要

分家住宅について債権者から競売を申し立てられた場合、最も避けたいのは、「分家住宅だから売れない」と思い込んで何もしないことです。

競売という事情が、自治体の基準上、第三者への譲渡を検討する際の重要な事情となる場合があります。

もちろん、競売開始決定が出れば必ず第三者への使用変更が認められるわけではありません。

自治体ごとに基準が異なり、建築後の利用期間、許可内容、建物の適法性などを含めた個別判断が必要です。

だからこそ、競売になった後ではなく、競売を申し立てられる可能性が出た段階から、分家住宅の許可履歴を調査しておくことが非常に重要です。

「競売になったから終わり」ではありません。

分家住宅については、競売という事情も含めて、第三者への譲渡・使用が可能になる道が残っていないかを調査することが大切です。

12. 分家住宅は誰でも建て替えられる？自治体によって違う「再建築できる人」のルール

市街化調整区域の分家住宅について

「築20年以上経っているから建て替えられますよね？」

「分家住宅を買った人も、将来建て替えできますか？」

「親から相続した分家住宅なら、自分の名義だから建て替えできますか？」

という質問を受けることがあります。

しかし、分家住宅の再建築については、「建物が古いかどうか」だけでは判断できません。

実務上、非常に重要なのが「誰が建て替えるのか」という問題です。

自治体によっては、分家住宅などの属人性を持つ建築物について、当初の許可を受けた本人や一定の承継者に再建築を限定する考え方があります。一方で、一定期間の適法利用などを条件として、属人性を外し、第三者による建替えを認める基準を設けている自治体もあります。

つまり「分家住宅は20年経てば誰でも建て替えできる」という全国共通のルールはありません。

13. 分家住宅の再建築は「築年数」だけでなく「誰が建て替えるのか」が重要

分家住宅の再建築を考える場合、確認すべきなのは単純な築年数ではありません。

重要なのは、

という点です。

そのため、分家住宅の売却を考える場合も、

「今、買主が住めるか」だけではなく、「買主が将来建て替えできるか」まで確認する必要があります。

14．なぜ「分家住宅は誰が建て替えられるのか」が問題になるのか

分家住宅は、一般的な分譲住宅とは建築された経緯が異なります。

市街化調整区域では、市街化を抑制するため、建築できる建物やその用途について厳しい制限があります。

その中で、親族関係や世帯の事情など一定の要件を満たした人について、例外的に住宅建築が認められる場合があります。

つまり、「その土地だから住宅を建てられた」のではなく、「その人だから住宅建築が認められた」というケースがあります。

これが、いわゆる属人性です。

用語解説｜属人性とは

属人性とは、簡単にいえば「誰でも利用できる建物ではなく、特定の人だからこそ認められた建築物」という性質です。

そのため、

Aさんが分家住宅として建築
↓
Aさんが所有・居住
↓
Aさんが建て替える

という場合と、

Aさんが第三者のBさんへ売却
↓
Bさんが建て替える

という場合では、都市計画法上の判断が同じになるとは限りません。

15．自治体によって「再建築できる人」が違う

分家住宅の再建築については、自治体によって考え方が異なります。

ここでは、各自治体の制度・資料から特徴的な例を見てみます。

福岡市｜第三者による建替えを原則認めない考え方

福岡市では、線引き後に許可等を受けて建築された農家住宅・分家住宅等について、建替えの取り扱いを明確に整理しています。

重要なのは、第三者による建替えを原則として認めないという考え方が示されている点です。

一方で、従前の建築主や一般承継人などについては、一定の条件のもとで建替えが認められる整理があります。

さらに、やむを得ない事情がある場合については、別途相談する扱いも示されています。

つまり福岡市の例では「分家住宅が存在する＝誰でも建替えできる」とは考えません。

「誰が建築主になるのか」が重要な判断要素になります。

宮城県｜属人性のある建築物では本人・親族が重要になる

宮城県の開発許可制度の資料では、従前の建築物が属人性のある建築許可を受けた建築物、例えば分家住宅等の場合について、建築主についての考え方が示されています。

そこでは、属人性が認められる者、つまり許可を受けた本人やその親族が重要になります。

このような制度では「現在の所有者だから誰でも建替えできる」という単純な判断はできません。

分家住宅として許可された経緯と、建替えをしようとする人との関係を確認する必要があります。

大阪府池田市｜属人性を有する建築物は別扱い

大阪府池田市でも、市街化調整区域の建築物について、既存建築物の建替えに関する取り扱いが整理されています。

ここで重要なのが、属人性を有する建築物を一般的な既存建築物の建替えから除外する考え方です。

属人性のある分家住宅については、当初の建築主や相続人など、一定の承継関係を持つ者について建替えが認められる場合があります。

つまり「建物が適法に存在している」ことと「誰でもその建物を建て替えられる」

ことは別問題です。

秋田市｜「その人が使用すること」を前提とした許可

秋田市の開発許可関係資料でも、分家住宅などの属人性を有する建築物について、

許可を受けた者が使用することを前提として許可された建築物という考え方が示されています。

これは分家住宅の性質を理解するうえで非常に分かりやすい例です。

一般的な住宅であれば、「所有者が変わったから、新しい所有者が建て替える」という考え方をしやすいでしょう。

しかし、属人性のある分家住宅では、「その人だから許可された」という建築の背景を無視することができません。

所沢市｜第３者使用が再建築に影響する可能性

埼玉県内でも注意が必要です。

所沢市は、市街化調整区域で許可された自己用建築物について、使用者や用途に制限がある場合があることを説明しています。

さらに、親族などに使用が限定されている分家住宅を第三者が使用するケースについても注意を促しています。

ここで重要なのは「第3者が住めるか」だけでなく、「その第三者が将来建て替えできるのか」という点です。

第三者への売却ができたとしても、買主が将来の建替えまで自由にできるとは限りません。

そのため、売却時には「居住できる」＝「再建築できる」と考えないことが重要です。

佐倉市｜一定期間経過後に属人性を外す考え方もある

一方で、すべての自治体が属人性を長期間残すわけではありません。

佐倉市のように、農家住宅・分家住宅等について、一定期間適法に利用された既存建築物を対象として、属人性のない建築物への用途変更や建替え等を認める方向の基準を設けている自治体もあります。

ここから分かることは、自治体によって「分家住宅をいつまで属人性のある建築物として扱うのか」という考え方が異なるということです。

そのため「分家住宅だから一生本人しか建て替えられない」というのも「20年経ったから誰でも建て替えられる」というのも、全国一律の説明ではありません。

16．自治体別に見ると「分家住宅」の扱いは大きく違う

ここまでの例を整理すると、次のようになります。

自治体再建築についての特徴
福岡市第３者による建替えを原則認めない考え方がある
宮城県属人性のある建築物では許可を受けた本人・親族等が重要
池田市属人性のある建築物を一般的な既存建替えとは区別
秋田市許可を受けた者による使用を前提とする考え方
所沢市第３者使用による都市計画法上の問題に注意が必要
佐倉市一定期間経過後に属人性を外す考え方がある

ただし、この表は「この自治体なら必ずこうなる」という意味ではありません。

同じ自治体でも、

などによって判断が変わる可能性があります。

したがって、自治体名だけで判断するのも危険です。

17．相続した分家住宅なら再建築できる？

ここも非常に多い誤解です。

「親から相続したのだから、自分の家になった。だから建て替えできる」とは限りません。

相続によって所有権は承継されますが、都市計画法上の建築許可の条件まで、単純に一般住宅と同じになるわけではありません。

ただし、自治体によっては、相続人などの一般承継人について、一定の条件のもとで建替えを認める考え方があります。

したがって、相続＝再建築可能でも相続＝再建築不可でもありません。

「誰から誰へ承継されたのか」と「自治体の基準」を確認する必要があります。

18．「再建築可能」と「誰でも再建築可能」は違う

分家住宅の説明では、この2つを明確に区別する必要があります。

例えば「再建築可能です」という説明があったとしても、それが、「当初の許可を受けた本人なら再建築可能」という意味なのか、「相続人なら再建築可能」という意味なのか、「第三者でも再建築可能」という意味なのかによって、物件の価値は大きく変わります。

したがって、不動産売買では、再建築可能かどうかだけではなく、「誰が再建築可能なのか」まで確認することが重要です。

19．分家住宅の売却前に確認すべき「8つの質問」

分家住宅を売却する前には、役所や専門家に次の質問をしてみるとよいでしょう。

① 建築当初は誰が許可を受けたのか？

申請者・建築主を確認します。

② どのような理由で分家住宅として許可されたのか？

親族関係や世帯事情など、許可の背景を確認します。

③ 現在も属人性が残っているのか？

ここが非常に重要です。

④ 相続人による再建築は認められるのか？

自治体によって取り扱いが異なる可能性があります。

⑤ 第三者が購入した場合、その買主は再建築できるのか？

売却する場合には必ず確認したい事項です。自治体によっては「第3者」による再建築を認めていない場合があります。

⑥ 建築後20年以上経過している場合、どの基準が適用されるのか？

「20年」という数字だけで判断しないことが重要です。自治体によっては「10年」という場合があります。また、建築後の経過期間を関係なく用途変更を認めない自治体もあります。

⑦ 「既存建替」の基準に該当するのか？

分家住宅としてではなく、別の既存建築物の建替え基準によって判断できる可能性があります。

⑧ 現在の自治体の最新基準ではどう判断されるのか？

過去に建築された住宅であっても、現在の売却・建替え時には最新の基準を確認する必要があります。

20．分家住宅は「建物」だけを見てはいけない

一般的な中古住宅なら「築年数」「建物状態」「土地面積」「駅からの距離」などが価格を考える大きな要素になります。

しかし、市街化調整区域の分家住宅では、それだけでは不十分です。重要なのは、「この建物には、どのような都市計画法上の履歴があるのか」です。

そして、さらに重要なのが「将来、この不動産を取得した人にどこまでの利用が認められるのか」です。

そのため、分家住宅の売却では、

登記簿を見る
↓
建築確認を見る
↓
許可履歴を見る
↓
自治体の基準を見る
↓
現在の使用者を確認する
↓
買主の使用可能性を確認する
↓
買主の再建築可能性を確認する

という調査が必要になります。

21．分家住宅は「建築後20年経ったから売れる」ではなく「誰が何をできるか」を調べる

分家住宅について「建築後20年経ったから大丈夫」という説明には注意が必要だと考えています。

建築後20年という期間が重要になる自治体はあります。

しかし、それだけで全国の分家住宅について第３者の再建築まで認められるわけではありません。

むしろ重要なのは「誰が許可を受けたのか」「現在も属人性が残っているのか」「誰が再建築できるのか」です。

同じ分家住宅でも「本人なら建替え可能」という物件と「相続人なら建替え可能」という物件と「一定期間経過後は第三者でも建替え可能」という物件では、買主から見た不動産価値が全く違います。

だからこそ、分家住宅を売却するときには「売れるか？」だけではなく、「買主が将来何をできる不動産なのか？」まで調査することが重要です。

【重要】20年経過基準で厳しく審査される「使用状況」のポイント

継続的な居住実態（適正利用）

住民票の履歴や課税証明などを通じ、許可を受けた本人が20年間にわたり実際に生活拠点としていたかが確認されます。建築後に即時引っ越していたり、長期間空き家として放置されていたり、勝手に第三者に賃貸（違法転用）していた期間がある場合、年数のカウントから除外されるか、基準適用自体を拒否されます。

脱法行為の防止

もし「20年経てば誰でも自由化される」となると、最初から転売目的で分家住宅を建て、20年待って売却するという調整区域の規制を骨抜きにする行為が横行してしまいます。そのため行政は「当初の目的通り適正に使い切ったか」を強く求めます。

「売却・転用せざるを得ない事情」の有無

単に20年経過したから売りたいという理由だけでは通らず、「高齢化で管理が困難になった」「病気や転勤で住み続けられなくなった」など、転用を余儀なくされた合理的な理由を求める自治体も多く存在します。

買主・実務視点でのポイント

区分実情・確認事項買主・第三者への影響
現況の建物を利用するだけ20年適正利用の要件を満たせば、第三者への所有権移転や自己居住の許可が出るケース。購入して住むことはできるが、将来の「建て替え」までは保証されない場合がある。
再建築（建て替え）を行う「第三者が再建築できる基準」を自治体が定めているか別途確認が必要。基準がない自治体では、既存建物の解体後に第三者が新築許可を取れず「詰む」リスクがある。
相続人による継承20年経過に関わらず、相続人であれば要件を引き継いで利用・建て替えが可能なケース。相続人以外（完全な第三者）に売却しようとした途端に建築不可となる。

分家住宅の取引において、「建築後20年経っているから大丈夫」を鵜呑みにせず、「当初の許可名義人が要件通り住み続けていた証拠（住民票等）があるか」「その自治体の審査会基準で『第三者の再建築』まで認められるか」まで事前調査することは、トラブル防止に不可欠です。

22. 分家住宅の再建築は「自治体」と「人」を確認する

分家住宅の再建築について、一番注意したいのは「分家住宅なら20年で誰でも建て替えできる」という考え方です。

実際には自治体によって、

など、取り扱いが異なります。したがって、分家住宅を売却・購入するときは、「再建築できるか？」ではなく「誰が再建築できるのか？」を確認してください。

そして、最終的には建築当時の許可内容＋現在の所有関係＋建築後の利用履歴＋自治体の最新基準を照らし合わせて判断する必要があります。

分家住宅は「売れない不動産」なのではありません。

しかし、一般的な中古住宅とは違う調査が必要な不動産であることは間違いありません。

23．分家住宅の売却前に確認したい必須資料

手元に以下の資料を準備して不動産会社（専門業者）へ相談すると、役所調査が非常にスムーズに進みます。

  1. 登記簿謄本（土地・建物）：所有権、地目、新築年月日等の確認
  2. 建築確認済証・建築計画概要書：建築当時の申請内容
  3. 検査済証：建物が適法に完了検査を通過している証明（極めて重要）
  4. 開発許可通知書・建築許可通知書：都市計画法に基づく許可書（許可番号・年月日が記載）
  5. 開発登録簿の写し：開発許可を受けた土地の場合、役所で取得可能
  6. 固定資産税の課税明細書：評価額および建物の課税状況の確認

※固定資産税が課税されていること自体は、都市計画法上の適法性を証明するものではない点に注意してください。

24．分家住宅「登記簿が宅地なら大丈夫」という誤解

「土地の登記地目が『宅地』になっているから、市街化調整区域でも普通に売れるはずだ」という思い込みも危険です。

登記地目が「宅地」であっても、都市計画法上の制限（属人性）が残っていれば自由に売買・再建築はできません。逆に、地目が「田」「畑」「雑種地」であっても、適法な許可手続きを経ていれば売却可能なケースもあります。各法制度を分けて考えることが重要です。

25．相続した分家住宅・住宅ローンが残っている分家住宅の売却

相続した分家住宅の場合

親から分家住宅を相続したが、自分は別の場所に持ち家があるため住む予定がない、というケースは非常に多く見られます。

相続によって所有者が変わっても、都市計画法上の使用制限（属人性）が自動的に解除されるわけではありません。しかし、相続人が住まない場合でも、適法な利用実績と経過年数を背景に「使用者を限定しない専用住宅」への変更手続きを行ったり、自治体の基準に基づく第３者売却ルートを探ることが可能です。

住宅ローンが残っている場合

ローン返済が厳しくなり売却を急ぐ場合、市街化調整区域の分家住宅では「買主がどのような条件で利用できるか」によって売却価格や売り出し手法（通常売却か、場合によっては金融機関と協議した任意売却か）が変わります。

滞納が長期化して差し押さえ等に至る前に、法的制限の調査と市場価格の算出を早急に行うことが大切です。

但し、分家住宅の用途変更の要件を満たしていない場合には理由問わず売却ができない可能性が非常に高いです。

26．分家住宅の売却パターン

役所での調査結果に応じて、分家住宅の売却には主に以下の4つのパターンがあります。

【分家住宅の売却アプローチ】
 ├─ パターン①：すでに「限定なし専用住宅」に変更済み ───> 通常の中古住宅として売却
 ├─ パターン②：20年経過等の審査基準を活用 ────────> 用途変更・許可取得後に売却
 ├─ パターン③：再建築可能であることを明示 ────────> 買主が建て替え前提で購入
 └─ パターン④：第三者利用が極めて困難な場合 ────────> 土地利用（農家等限定）や隣地買収を検討

物件ごとに取れる選択肢は異なります。「分家住宅だから一律不可」ではなく、どのパターンに該当するかを見極めます。

27．不動産会社が最初に行うべき役所調査のステップ

市街化調整区域の専門知識を持つ不動産会社は、以下のステップで調査を行います。

STEP 1: 基本情報確認（登記・公図・測量図）
  ↓
STEP 2: 建築当時の都市計画法上の許可書類（29条・43条）の特定
  ↓
STEP 3: 検査済証の有無および建築完了年月日の特定
  ↓
STEP 4: 過去の変更許可履歴（42条ただし書・用途変更）の照会
  ↓
STEP 5: 自治体（都市計画指導課等）窓口での事前相談・審査基準照合
  ↓
STEP 6: 売却後の第三者居住可否・将来の再建築可否の確定
  ↓
STEP 7: 最適な売却条件・ターゲット層（買主）の設定と売り出し

28．不動産会社に分家住宅は「売れない」と言われたときに確認したい質問リスト

もし不動産会社から「分家住宅だから売り出しできません」と断られた場合は、以下の質問をしてみてください。

  1. 「建築当時の都市計画法上の許可番号や、検査済証の有無を確認していただけましたか？」
  2. 「過去に法42条ただし書などで『使用者を限定しない専用住宅』へ変更された履歴は調べましたか？」
  3. 「建築後20年以上が経過していますが、自治体の開発審査会基準（既存建築物の用途変更等）について役所窓口で確認していただけましたか？」
  4. 「再建築の可否について、都市計画指導課へ事前相談を行っていただけましたか？」

これらの質問に対して「市街化調整区域だから」「分家住宅だから」という一般的な回答しか返ってこない場合、その不動産会社は市街化調整区域の専門的な調査を行っていない可能性があります。

29．市街化調整区域の不動産売却に強い専門業者の選び方

一般的な中古住宅の査定では「駅徒歩分数」「近隣相場」「築年数」が主な基準となります。
しかし、市街化調整区域の不動産では上記の内容に加えて「都市計画法上の法体系と自治体基準を読み解く事」が売買を進めるにあたって必要となります。

専門業者の選定基準として、以下を確認することをおすすめします。

30．専門用語の整理

市街化調整区域

都市計画法に基づき「市街化を抑制すべき区域」として指定されたエリアです。無秩序な都市開発の防止や、農地・自然環境の保全を目的としており、原則として一般的な住宅や店舗の建築・土地開発が厳しく制限されます。インフラ整備も優先的には行われません。

分家住宅

市街化調整区域内に長年居住している世帯（本家）から、子や孫が独立（世帯割れ）する際に、例外的に建築が認められる住宅です。原則建築不可の調整区域においても、既存居住者の生活基盤維持や居住権の保障を目的として、自己の居住用に限り許可される救済措置の側面を持ちます。

属人性（ぞくじんせい）

許可の効力が「土地そのもの（対物）」ではなく、「特定の申請者の属性（対人）」に結びついている性質のことです。「〇〇さんの分家だから」「農家である〇〇さんだから」という理由で許可された建築物が該当します。属人性のある建物は、第三者への売却や賃貸、あるいは目的外の利用が原則としてできません。

開発許可（都市計画法29条）

建築物の建築などを目的として「土地の区画形質の変更」（道路の新設、切土・盛土などの造成工事）を行う際に知事等から受ける許可です。市街化調整区域内で開発許可を取得するには、法34条に規定された立地基準（農林漁業用施設、分家住宅、地域密着型店舗など）をクリアする必要があります。

建築許可（都市計画法43条）

造成工事（開発行為）を伴わない土地において、建築物の新築・改築・用途変更を行う際に受ける許可です。すでに宅地化されている土地や、大規模な土木工事を要しない土地に建てる場合が該当します。開発許可（29条）と同様、調整区域内では立地要件を満たす必要があります。

予定建築物以外の建築等の制限（都市計画法42条）

開発許可（29条）を受けて造成された土地において、許可時に申請した「予定建築物」以外のものを建てたり、用途を変更したりすることを制限する規定です。例えば「農業用倉庫」として開発許可を得た土地に勝手に「住宅」を建てるような抜け道を防止するためのルールであり、変更には別途許可が必要となります。

31．分家住宅の売却前のチェックリスト

分家住宅の売却活動に入る前に、手元の状況を整理してみましょう。

チェックが付く項目が多いほど、役所での許可履歴調査が必要となります。

32．よくある質問（Q&A）

Q1．分家住宅は第三者に売却できますか？

A1． 売却できる可能性は十分にあります。すでに「使用者を限定しない専用住宅」へ変更済みであるか、あるいは建築後20年経過等の自治体基準を満たして変更許可を取得できれば、第三者が適法に居住可能です。自治体によっては許可を受けた者限定での再建築を許可する場合もあり、そのような条件ですと売却が難しくなる可能性があります。

Q2．分家住宅は築後20年経っていれば無条件で自由に売買できますか？

A2． 無条件ではありません。自治体ごとの審査基準に沿って、建築後の適法利用期間や建物の状態、敷地条件などを総合的に審査した上で判断されます。自治体によっては用途変更の申請手続きが必要な場合もありますし、条件さえ満たしていれば用途変更手続き無し問題なく、再建築時に開発許可申請すればよいという場合があります。

Q3．分家住宅を解体して、土地（更地）として売却することは可能ですか？

A3． 解体は慎重に行ってください。市街化調整区域では「既存の適法な建物の存在」が再建築許可の前提となることが多いため、解体前に必ず役所で解体後の再建築可否を確認してください。

Q4．売買契約を結んでも買主が住めないというリスクはありますか？

A4． 事前調査を行わずに売買した場合、所有権移転登記はできても都市計画法上買主が住めない（違法建築物扱いになる）というトラブルが発生します。契約前に必ず適法性を確定させます。

33．筆者の見解｜分家住宅は「売れない物件」の前に「調査が必要な物件」

分家住宅について、私は「売れない物件」と最初から決めつけるべきではないと考えています。

もちろん、市街化調整区域の分家住宅には一般の住宅にはない法令上の制限が存在します。役所での調査の結果、どうしても第３者への売却や再建築が難しいケースが存在することも事実です。

しかし、「分家住宅だから売れません」という一言だけで諦めてしまうのは非常にもったいないことです。

実際には、

を紐解いていくことで、道が開けるケースが数多くあります。

特に重要なのは、「今住めるか」だけでなく「将来買主が建て替えられるか」まで確認することです。買主にとって安心して購入できる環境を整えることこそが、適正価格での売却につながります。

31．分家住宅の売却を検討している方へ

「分家住宅だからと断られた」

「相続したけれど、使い道がない」

「住宅ローンの支払いが厳しく、早急に整理したい」

「20年以上経っているので、売却できる状態なのか調べたい」

このようなお悩みをお持ちの方は、諦める前にまず「過去の許可履歴の調査」を行ってください。

ワイズエステート販売株式会社では、さいたま市（桜区・西区等）をはじめ、上尾市、桶川市、川越市などの市街化調整区域において、単なる価格査定にとどまらない専門的な都市計画法調査を行っています。

建築時の許可通知書、確認済証、検査済証、開発登録簿を分析し、自治体窓口との事前協議を行った上で、法的にも安全で確実な売却プランをご提案いたします。

分家住宅の売却で最も避けるべきは、「一般的な中古住宅と同じ感覚で売り出してしまうこと」と「理由も分からず売買を諦めてしまうこと」の双方です。

都市計画法上の取り扱いは、自治体ごとの基準や過去の変更履歴によって大きく変化します。

市街化調整区域の不動産売却では、徹底した「役所調査」が可否を左右します。分家住宅の売却をご検討中であれば、まずは手元の許可書類や登記資料を確認し、専門的な調査から始めてみてください。

「価格査定」の前に「法的調査」を。市街化調整区域の分家住宅の売却

「分家住宅だから売却できないと他社に断られた」「20年前に建てた家だが、第三者に売れるのかわからない」「相続した調整区域の家を整理したい」などのお悩みはありませんか？
分家住宅の売却で最も重要なのは、価格ではなく「買主が都市計画法上、適法に住める・建て替えられる状態にあるか」です。
ワイズエステート販売株式会社では、さいたま市（桜区・西区）をはじめ、上尾市・桶川市・川越市等の開発審査会基準を踏まえ、建築当時の許可書や開発登録簿の分析から役所での事前協議までワンストップで対応します。まずは手元の書類からお気軽にご相談ください。

【著者プロフィール】

山中 賢一（やまなか けんいち）

ワイズエステート販売株式会社 代表取締役

市街化調整区域・不動産売却専門コンサルタント（不動産再生プロデューサー）

埼玉県さいたま市を拠点に、全国の「売れない」「建て替えられない」と言われる市街化調整区域の不動産問題を専門に解決するエキスパート。大手不動産会社や一般的な不動産会社から「建築不可」「農地だから売り物にならない」と門前払いされた難解な市街化調整区域や、相続によって引き継がれた地方の「負動産」の処分において圧倒的な解決実績を持つ。

単なる不動産仲介の枠に留まらず、都市計画法（34条各号・14号一括議決基準）や農地法・農振法の深い知識と、弁護士・行政書士・税理士等の専門家集団との強固なネットワークを構築。役所の都市計画課や農業委員会との緻密な交渉（ネゴシエーション）を自ら指揮し、他社が見落とした「過去の建築確認の履歴」や「自治体独自の緩和条例（ローカルルール）」をパズルのように紐解くことで、土地が持つ本来の価値を再生・最大化させる「出口戦略のプロデューサー」として活動している。

ワイズエステート販売株式会社

「大手不動産会社に断られた案件」「市役所で無理だと言われた建て替え」など、出口の見えない市街化調整区域・農地のご相談を承ります。法務・行政交渉の視点から、あなたの大切な資産を守る「最適解」を提案します。

市街化調整区域の専門家

建築許可や農地転用のハードルが極めて高い市街化調整区域や、分家住宅・農家住宅の用途変更など、一般の業者が敬遠する「法律の壁」に特化して解決に注力。

土地の「歴史（履歴）」を読み解く緻密な調査

表面的な登記簿の地目だけで諦めず、過去の開発許可実績、課税台帳、古い航空写真から土地の変遷を辿り、自治体内部の厳格な判断基準まで深く踏み込む調査を信条としています。

プロデューサー（producer）としての解決力

単に土地を右から左へ流す「仲介」ではなく、法的背景や行政の規制をクリアした上で、一般の買い手が適法に建て替え・活用できる状態へと「再構築」して市場へ送り出す提案を重視しています。