【令和9年条例改正】川越市の市街化調整区域は売却不能に？親族用住宅の条例改正と地主が取るべき対策

公開日：2026年6月 | 対象地域：埼玉県川越市 | 執筆・監修：ワイズエステート販売株式会社

はじめに

埼玉県川越市において、市街化調整区域における開発許可基準の一部改正が大きな注目を集めています。対象となるのは、都市計画法第34条第12号および「川越市開発許可等の基準に関する条例」第4条第1項第1号イに規定される、いわゆる「長期居住者の親族のための自己用住宅」に関する特例基準です。

市街化調整区域は、都市の無秩序な拡大（スプロール化）を防止し、農林漁業の健全な発展や自然環境を保全するため、原則として建築行為が厳しく制限されています。

しかし、地域社会の維持や親族間の継承を目的として、一定の要件を満たす場合には例外的に住宅の建築が認められてきました。
今回の条例改正および開発許可基準の見直しは、これまでの運用における実務上のボトルネックや将来的な都市インフラ負担への懸念に対応するものであり、該当地域に土地や農地を所有する地主、所有者の皆様にとって極めて重大な影響を及ぼします。

本記事では、改正内容の正確な解説にとどまらず、一般的な不動産ポータルサイトや広告的な記事では語られない、実務上の法的解釈、登記実務の変遷、所有者が直面するリスクと具体的な対応策について、専門的な視点から詳細に解説します。

今回の改正は、これから家を建てる方だけでなく、市街化調整区域の土地や農地を相続した方、将来子どもに土地を譲ろうと考えている方にも影響する可能性があります。
「うちの土地は建てられるのだろうか」「改正前に何か手続きをした方がいいのか」と不安を感じた方は、まず現在の土地がどの制度に該当するのかを確認することが大切です。

【結論】本改正の要点と所有者が取るべき最優先の行動

川越市の条例改正により、親族の範囲が「血縁・姻族3親等内」に明確化され、農地法第5条許可を停止条件とした所有権移転仮登記による土地確保が認められなくなります。

これにより、令和9年（2027年）4月1日の施行以降は建築要件が大幅に狭まり、対象地全体の流動性と価格形成に影響を及ぼす可能性があります。

所有者や関係権利者は、経過措置期限である令和9年3月末日までに、開発許可申請および農地転用許可申請を含む必要諸手続きを完了させるか、長期的な保有・活用・処分を見据えた現実的な出口戦略を早期に構築することが不可欠です。

1. 改正の背景：なぜ川越市は基準の見直しを行ったのか

都市計画法に基づく市街化調整区域の運用において、自治体独自の条例による例外規定は、地域住民の定住促進や地縁関係者の生活基盤確保という側面を担ってきました。
川越市においても、「20年以上市街化調整区域に居住する親族を有する者のための自己用住宅」に関する規定（条例第4条第1項第1号イ）に基づく開発許可が、許可件数の大部分を占める状況が続いていました。

しかし、こうした開発が継続的に行われることで、以下のような構造的課題が深刻化しています。

• 公共インフラの維持管理負担： 居住地が市街化調整区域内で点在化することにより、道路、上下水道、ごみ収集といった行政インフラの整備および長期的維持管理にかかるコストが増大しています。
• スプロール化の進行： 計画的な市街地形成が阻害され、将来的な都市財政への負担が懸念される事態となっています。
• 運用実態の乖離： 本来の立法趣旨である「長年居住している地縁者のための住宅確保」から、実務上、権利関係や登記スキームを複雑に活用した開発が見受けられるようになり、適正化が求められていました。

こうした背景から、川越市は都市基盤の健全性と将来負担の均衡を図るため、条例の厳格化を決定しました。

2. 改正の具体的な内容と実務上のインパクト

今回の条例改正の具体的な内容は、大きく分けて以下の2点に集約されます。それぞれのポイントが実務にどのような影響を与えるのかを詳細に見ていきます。

親族範囲の限定（血縁・姻族3親等内）

これまで、市街化調整区域における長期居住者の要件については、民法上の「親族」の基本定義（6親等内の血族および3親等内の姻族）等を背景に、運用や地域的な解釈に幅が存在するケースがありました。

今回の改正により、対象となる親族の範囲が「血縁・姻族3親等内」へと一律かつ厳格に明確化されます（※従来の「6親等」から「3親等」へと大幅に縮小されます）。これにより、遠縁の親族を起点とした開発計画や、従来の曖昧な解釈に依存したスキームは完全に排除されることになります。申請時には、対象となる親族関係を戸籍謄本等で厳密に証明する必要があり、建築許可の適用対象者が大きく狭まる結果となります。

農地法第5条仮登記を活用した土地確保の廃止

最も大きな影響を持つのが、農地における土地確保手法の変更です。
従来、市街化調整区域内の農地において、建築予定者が「農地法第5条許可を停止条件とした所有権移転仮登記」を完了させることで、あらかじめ土地の権利を確保した上で開発許可申請を進める手法が広く用いられていました。

しかし、今回の改正により仮登記した土地は所有土地に算入しないという規定となりました。
今回の改正により、仮登記によって所有土地要件を満たすことはできなくなります。そのため、土地取得の方法や申請スケジュールについては、従来以上に慎重な検討が必要になります。
農地転用を伴う計画では、スケジュール管理と権利調整の難易度が飛躍的に上昇します。

3. 施行期日と経過措置の厳格なタイムリミット

本改正条例の施行期日は、令和9年4月1日とされています。これに伴い、経過措置および移行期間に関するルールが明確に定められています。

【重要】経過措置適用の要件とタイムリミット

令和9年3月末日までに開発許可申請がなされたものに限り、改正前の旧基準に基づいた許可審査の対象となります。さらに、対象地が農地である場合は、農地転用許可の申請も同年3月末日までに確実に提出されている必要があります。

また、改正前の取扱い（旧基準）での適用を受けるためには、単に書類を提出するだけでなく、開発許可に付随する他の法令に基づく各種申請や関係機関との協議・手続き等の受付が完了しているものに限られます。申請書類に不備や著しい不足がある場合は受理されないおそれもあるため、期限直前の駆け込み申請は極めて高いリスクを伴います。

4. あなたの土地は影響を受ける可能性があります（セルフチェック）

次の項目に一つでも当てはまる方は、今回の条例改正の影響を受ける可能性があります。

• □ 市街化調整区域に土地を所有している
• □ 農地を宅地として売却したい
• □ 子どもや孫に家を建てさせたい
• □ 相続した土地の活用方法が決まっていない
• □ 売却も視野に入れている
• □ 建築できると言われたのが数年前である

一つでも当てはまる場合は、改正前に確認しておくことをおすすめします。

5. 専門用語解説（法制度の基礎知識）

本記事および実務で頻出する専門用語について、正確な定義を解説します。

市街化調整区域

都市計画法に基づき、市街化を抑制すべき区域として定められたエリアです。原則として新たな建築物の建築や開発行為が制限されており、インフラ投資の抑制と農地・自然環境の保全が図られています。

スプロール化

都市が計画的な整備を伴わないまま、無秩序かつ無計画に郊外へと拡大していく現象です。道路や上下水道などのインフラ整備・維持管理コストが肥大化する原因となります。

農地法第5条許可

農地を農地以外のもの（宅地や駐車場など）にするため、権利の移転（売買や賃借など）を伴う場合に必要となる農業委員会および都道府県知事等の許可手続きです。

開発許可（都市計画法第34条）

市街化調整区域において例外的に建築行為を行うために必要な都道府県知事（または政令指定都市・中核市等の長）の許可です。条例で定める特定要件に合致する場合に許可されます。

6. 一般的な不動産会社が語らない「盲点」とリスク

市街化調整区域では、同じ川越市内でも土地ごとに適用される制度が異なります。例えば、長期居住者制度、線引き前宅地、既存宅地制度、農地転用、開発許可の履歴などを総合的に調査しなければ建築の可否は判断できません。

そのため、「建てられます」「売れます」と即答することはできず、役所調査や許可履歴の確認が欠かせません。

一般的な不動産仲介会社やポータルサイトの解説では、「条例が厳しくなるので早めに申請しましょう」という表面的な案内にとどまりがちです。

しかし、実際の不動産実務や資産コンサルティングの現場では、より深層的なリスクと課題が存在します。

市街化調整区域では、住所だけでは建築の可否は判断できません。
都市計画、開発許可履歴、農地法、建築基準法などを役所で調査して初めて判断できるケースが少なくありません。ワイズエステート販売では、こうした役所調査を行ったうえで、建築・売却・相続までを見据えたご提案を行っています。

第一に、「建築できる人が限定されることによる流動性の低下」です。
これまで親族間や地縁者であれば比較的容易に建築可能だった土地が、3親等内の血縁・姻族という枠組みに厳格化されることで、将来の買い手や継承者が劇的に狭まります。
結果として、売却したくても買い手がつかない「流動性リスク」が表面化します。

第二に、「農地所有者における売却・転用スキームの崩壊」です。
これまで買い手が仮登記を設定して建築計画を進める前提で売買契約を結んでいたケースにおいて、その手法が使えなくなるため、現金での完全な所有権移転や、許可確実な買い手への選別が必要になります。
地権者側がこれを把握していない場合、売買契約の不成立や、農地としての固定資産税負担を抱え続ける事態に陥ります。

こんなケースは少なくありません：

• 「昔は建てられると言われたので安心していた」
• 「相続してから初めて建築条件を確認した」
• 「売却しようとして初めて建築できないことを知った」

このようなケースでは、建築や売却の計画が大幅に変更となることがあります。制度改正後は、従来と同じ判断ができない可能性もあるため、早めの確認が重要です。

7. 【実例】実際にあった市街化調整区域の相談事例

※実際に当社へ寄せられた相談内容をもとに、個人が特定されないよう一部内容を変更しています。

相談事例

「10年前に『子どもの家なら建てられる』と説明を受けていた土地についてご相談がありました。

調査したところ、現在の基準では追加の要件確認が必要であることが判明し、申請スケジュールを見直すことになりました。

市街化調整区域は制度改正や運用変更があるため、過去の説明だけで判断するのは危険です。」

8. 所有者および地権者が検討すべき現実的な売却方法

規制が強化される環境下において、市街化調整区域の土地や農地を所有する方が取るべき戦略は、単に「急いで建築申請をする」ことだけではありません。
中長期的な資産価値とリスク管理の観点から、以下の出口戦略を多角的に検討する必要があります。

• 適法性の早期診断： 現有の土地が、条例改正前（経過措置期間内）に建築要件を満たせるか、血縁関係やインフラ接続の条件を専門家とともに客観的に精査すること。
• 農地・宅地の保有コストの試算： 固定資産税や将来の管理負担、農業従事者の高齢化に伴う後継者問題を客観的に数値化し、保有継続の是非を判断すること。
• 柔軟な考え方をして土地活用の検討： 住宅建築以外の目的（太陽光発電施設や資材置場など、立地や自治体基準が許容する範囲での別用途の可能性）の有無を法的観点から調査すること。
• 専門的ネットワークを活用した総合判断： 不動産の売買だけでなく、開発指導課や農政上の手続き、相続・税務を見据えた横断的なプロデュース体制を確保すること。

9. よくある質問（Q&A）

Q1. 令和9年4月1日の施行日以降は、長期居住者の親族による住宅は一切建てられなくなるのでしょうか？

A1. 全面的に禁止されるわけではありません。
都市計画法第34条第12号および川越市条例に基づく基準自体は存続しますが、親族の範囲が「血縁・姻族3親等内」に明確化され、農地における仮登記を活用した土地確保が認められなくなるなど、要件と手続きのハードルが従来より大幅に厳格化されます。

Q2. 所有している農地について、現在すでに農地法第5条の仮登記を行っている場合はどうなりますか？

A2. 改正後の審査基準では、仮登記した土地は所有土地に算入しないという規定に変更されます。
そのため、令和9年4月1日以降の申請においては、仮登記ではなく、土地取得の方法や申請スケジュールについて従来以上に慎重な検討が必要となります。経過措置期間（令和9年3月末日まで）の取り扱いについては、個別の状況に応じた事前の精査が不可欠です。

Q3. 改正前の基準で申請する場合の注意点は何ですか？

A3. 令和9年3月末日までに開発許可申請を完了させる必要がありますが、単に書類を出すだけでなく、農地転用許可の申請も同月末日までに提出しなければなりません。
また、許可に必要な他の申請や手続きの受付が完了していることが条件とされており、書類の著しい不足がある場合は受理されないため、余裕を持った準備が求められます。

まとめ

市街化調整区域の土地でお困りではありませんか？

ワイズエステート販売では、市街化調整区域の土地や農地について、建築の可否や売却の可能性を確認するための役所調査・法令調査を行っています。

特に次のようなご相談を多くいただいています。

• 相続した土地が建築できるか知りたい
• 子どもが家を建てられるか確認したい
• 条例改正前に申請できるか相談したい
• 建築できない場合の売却方法を知りたい
• 他社で断られた市街化調整区域の土地を相談したい

市街化調整区域は、土地ごとに適用される制度や許可履歴が異なります。「うちの土地は対象になるのだろうか」と少しでも気になった方は、早めの確認をおすすめします。「まだ売却するか決めていない」「建てられるかだけ知りたい」という段階でも構いません。まずは現状を把握することが、将来の選択肢を広げる第一歩です。

「昔、建てられると言われた土地」が建てられなくなる？

市街化調整区域・難物件のプロが役所調査から最適出口を導きます。

ワイズエステート販売では、市街化調整区域や農地、再建築不可などの「売却や建築が難しい不動産」に関する法令調査・役所調査を実施しております。

• 相続した市街化調整区域の土地が建てられるか知りたい
• 子どもや孫のために条例改正前に手続きしたい
• 他社で「売れない」「建築できない」と断られた

「まだ売却するか決めていない」「建てられるかだけ確認したい」という段階でも構いません。市街化調整区域は土地ごとに適用制度が異なります。まずはお気軽にご相談ください。

【著者プロフィール】

山中 賢一（やまなか けんいち）

ワイズエステート販売株式会社 代表取締役

市街化調整区域・農地売却専門コンサルタント（不動産再生プロデューサー）

埼玉県さいたま市を拠点に、全国の「売れない」「建て替えられない」と言われる市街化調整区域の不動産問題を専門に解決するエキスパート。大手不動産会社や一般的な不動産会社から「建築不可」「農地だから売り物にならない」と門前払いされた難解な市街化調整区域や、相続によって引き継がれた地方の「負動産」の処分において圧倒的な解決実績を持つ。

単なる不動産仲介の枠に留まらず、都市計画法（34条各号・14号一括議決基準）や農地法・農振法の深い知識と、弁護士・行政書士・税理士等の専門家集団との強固なネットワークを構築。役所の都市計画課や農業委員会との緻密な交渉（ネゴシエーション）を自ら指揮し、他社が見落とした「過去の建築確認の履歴」や「自治体独自の緩和条例（ローカルルール）」をパズルのように紐解くことで、土地が持つ本来の価値を再生・最大化させる「出口戦略のプロデューサー」として活動している。

ワイズエステート販売株式会社

「大手不動産会社に断られた案件」「市役所で無理だと言われた建て替え」など、出口の見えない市街化調整区域・農地のご相談を承ります。法務・行政交渉の視点から、あなたの大切な資産を守る「最適解」を提案します。

市街化調整区域のトップスペシャリスト

建築許可や農地転用のハードルが極めて高い市街化調整区域や、分家住宅・農家住宅の用途変更など、一般の業者が敬遠する「法律の壁」に特化して解決に注力。

土地の「歴史（履歴）」を読み解く緻密な調査

表面的な登記簿の地目だけで諦めず、過去の開発許可実績、課税台帳、古い航空写真から土地の変遷を辿り、自治体内部の厳格な判断基準（14号一括議決基準など）まで深く踏み込む調査を信条としています。

プロデューサー（producer）としての解決力

単に土地を右から左へ流す「仲介」ではなく、法的背景や行政の規制をクリアした上で、一般の買い手が適法に建て替え・活用できる状態へと「再構築」して市場へ送り出す提案を重視しています。