はじめに

市街化調整区域に所有している土地の売却を不動産会社に相談したところ「この土地は多区画で分譲できる可能性があるため、開発許可を取得して売却します」と言われる事があります。

土地をそのまま売却するだけでなく、複数の区画に分けて売却できるのであれば、地権者にとっても気になるところでしょう。

しかし、そこで疑問になるのが、「自分が売却する不動産はどのくらいの区画になるのか」という問題です。

できるだけ多くの区画に分けられるのか、それとも一定以上の面積を確保しなければならないのか。土地の売却を検討している地権者にとって、区画数や1区画当たりの面積は、売却計画を理解するうえで重要なポイントです。

実は、市街化調整区域の最低敷地面積は、地域によって基準が異なります。例えば、さいたま市では150㎡、埼玉県の条例が適用される地域では300㎡という基準が適用される場合があります。更には、たとえ線引き前宅地であっても区割りをして分譲することが許可されない自治体があります。

さらに、既存敷地の取扱いなどによっても判断が変わることがあり、農地を含む土地では、農地転用に関する基準についても確認が必要です。

不動産会社から開発許可を取得して売却する方法を提案されても、地権者自身がこうした制度を理解していなければ、提示された区画割りや売却計画が適切なのか、判断するのは簡単ではありません。

この記事では、市街化調整区域の土地を所有する地権者の方に向けて、最低敷地面積の基本的な考え方をはじめ、さいたま市の150㎡と埼玉県の条例が適用される地域の300㎡という基準、既存敷地の取扱い、農地転用における500㎡の目安などを解説します。

不動産会社から多区画での売却を提案された際に、自分の土地にはどのような面積基準が適用されるのか、区画割りを確認するうえで何に注意すればよいのかを理解するための参考にしてください。

結論｜市街化調整区域の最低敷地面積は150㎡・300㎡。ただし、面積だけでは建築の可否を判断できない

市街化調整区域における住宅の最低敷地面積は、適用される条例や開発許可の基準によって異なります。

埼玉県内では、さいたま市の条例に基づく基準が原則150㎡、埼玉県の条例が適用される地域では原則300㎡です。ただし、条例上の適用除外や個別の許可基準なども確認しなければなりません。

また、農地を一般住宅の敷地として転用する場合、埼玉県の農地転用許可制度運用指針では、農地を含めた敷地面積の上限について、おおむね500㎡という目安が示されています。これは都市計画法上の最低敷地面積とは別の基準です。

重要なのは、次の3点です。

ただし、最低敷地面積を満たしていても、都市計画法上の立地基準などを満たさなければ、開発許可や建築許可を受けられないことに注意してください。

土地の分割や売却を検討している場合は、敷地の面積だけで判断せず、土地の所在地、現在の利用状況、建築履歴、計画している土地利用を整理して確認することが大切です。

1．市街化調整区域の最低敷地面積とは？

1-1．最低敷地面積は何のために定められているのか

最低敷地面積とは、一定の開発行為において、予定される建築物の敷地について確保しなければならない最低限の面積をいいます。

都市計画法第33条第4項では、良好な住居等の環境を形成・保持するために必要な場合、地方公共団体が条例によって開発区域内の予定建築物の敷地面積の最低限度を定められるとされています。

埼玉県では、この規定に基づく条例によって、市街化調整区域で開発行為を行う場合の予定建築物の最低敷地面積を原則300㎡としています。但し、さいたま市では独自の条例により原則150㎡という基準を設けています。

このように、最低敷地面積は全国一律の数字ではありません。土地が所在する自治体や適用される条例、開発許可の基準を確認する必要があります。

1-2．最低敷地面積と分筆は同じ意味ではない

不動産の実務では、最低敷地面積と土地の分筆を混同しないことが重要です。

分筆とは、登記上、１つの土地を複数の土地に分けることです。例えば、600㎡の土地を300㎡ずつ2筆に分けることが分筆に当たります。

一方、分筆した土地に住宅を建築する場合は、都市計画法上の開発許可や建築許可の要否、最低敷地面積、接道などを別途確認しなければなりません。

つまり、登記上の土地を分けられることと、分割後の土地に住宅を建築できることは別の問題です。土地を分筆して売却する計画がある場合は、登記手続きだけでなく、分割後の土地利用が法令上可能かどうかを先に確認することが大切です。

1-3．最低敷地面積を満たせば住宅を建築できるのか

必ずしもそうではありません。

市街化調整区域は、市街化を抑制する区域です。そのため、開発行為に関する技術的な基準を満たすだけでは、開発許可を受けられない場合があります。

さいたま市も、市街化調整区域で開発許可を受けるには、都市計画法第33条の技術基準だけでなく、同法第34条に定める立地基準のいずれかに該当する必要があると説明しています。

また、開発行為を伴わない建築についても、都市計画法第43条に基づく建築許可などの確認が必要になる場合があります。

最低敷地面積は、住宅を建築するための条件の一つであり、それだけで建築の可否が決まるものではありません。

2．さいたま市は150㎡、埼玉県の条例が適用される地域は300㎡が原則

埼玉県内の市街化調整区域で住宅の建築や土地の分割を検討する場合、まず確認したいのが最低敷地面積です。

2-1．さいたま市の最低敷地面積は原則150㎡

さいたま市では、「さいたま市都市計画法に基づく開発許可の基準に関する条例」により、市街化調整区域における開発行為の予定建築物の敷地面積について、原則150㎡という最低限度を定めています。

ただし、条例や施行規則には適用除外に関する規定があります。

例えば、既存建築物の増改築に伴う一定の開発行為や、物理的に150㎡の敷地を確保することが困難な土地については、所定の条件を満た場合に最低敷地面積の規定が適用されないことがあります。

一方、過去の分筆や権利移転によって新たに150㎡未満となった土地については、適用除外に該当しない場合があります。

したがって、さいたま市の市街化調整区域にある土地が150㎡未満であっても、直ちに建築できないと決まるわけではありません。しかし、既存の土地であれば必ず認められるというわけでもありません。土地の成立経緯や現在の利用状況、計画する開発行為の内容を確認する必要があります。

2-2．埼玉県の条例が適用される地域では原則300㎡

埼玉県の「都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例」第3条では、市街化調整区域で開発行為を行う場合の予定建築物の最低敷地面積を原則300㎡としています。

ただし、同条には適用除外があり、規則で定める開発行為などについては、この限りではないとされています。また、条例で最低敷地面積を定めた市町村として知事が指定した区域では、県条例の当該規定が適用されない仕組みになっています。

そのため、「埼玉県内なら、どこでも一律300㎡必要」と断定することは適切ではありません。市町村の条例や許可基準、個別の適用除外まで確認する必要があります。

2-3．最低敷地面積は自治体の公式資料で確認する

市街化調整区域の最低敷地面積を調べる場合は、インターネット上の一般的な解説だけで判断せず、土地が所在する自治体の公式資料を確認しましょう。

確認したい資料は、主に次のとおりです。

同じ自治体でも、計画内容や土地の状況によって適用される規定が異なる場合があります。土地の所在地だけでなく、現在の敷地の状況や建築計画も整理したうえで、担当窓口に確認することが重要です。

3．既存敷地なら最低敷地面積は適用されないのか？

市街化調整区域の土地を売却したり、建替えたりする際に、特に注意したいのが既存敷地の取扱いです。

既存の敷地をそのまま利用する場合と、新たに土地を区画して住宅を建築する場合とでは、適用される基準が異なることがあります。

3-1．既存敷地を利用する場合は計画内容の確認が必要

例えば、以前から住宅が建っている敷地で建替えを検討している場合、現在の敷地面積が最低敷地面積を下回っているからといって、直ちに建替えが不可能になるとは限りません。

一方、既存の敷地を分割して新たに住宅を建築する場合は、単に既存の土地であるという理由だけで最低敷地面積の適用を免れるわけではありません。

既存建築物の増改築なのか、敷地の区画を変更するのか、新たな建築物を建てる計画なのかによって、確認すべき規定が変わります。

3-2．さいたま市では最低敷地面積の適用除外が定められている

さいたま市の開発許可等手引書では、施行規則第5条に、最低敷地面積の適用除外となる開発行為が定められています。

その１つが、市街化調整区域で既存建築物を増改築する場合において、区画の変更を伴わない土地で行う開発行為です。また、敷地面積が150㎡未満であっても、物理的に150㎡を確保することが困難な土地について、一定の条件のもとで適用除外となる場合があります。

ただし、さいたま市の手引書では、2009年7月1日以降の分筆や権利移転によって新たに150㎡未満となった区画については、この適用除外に該当しない旨が示されています。

この点は実務上、非常に重要です。土地が150㎡未満であるという現在の状態だけでは、適用除外に該当するかどうかを判断できません。いつ分筆されたのか、どのような経緯で現在の敷地となったのか、物理的に敷地面積を確保できるのかなど、具体的な事情を確認する必要があります。

3-3．既存の敷地を分割する場合は慎重に判断する

例えば、300㎡の土地に住宅が1棟建っており、土地を150㎡ずつに分けて売却したいと考えたとします。面積だけを見れば、150㎡ずつに分けることは可能に見えます。

しかし、分割後の土地に新たな住宅を建築できるかどうかは、最低敷地面積だけで決まるものではありません。開発許可の立地基準、接道、排水、既存建築物の取扱い、分割後の土地の利用計画などを確認する必要があります。

また、既存建築物の敷地を分割したことによって、既存建築物の敷地条件や利用関係に問題が生じないかについても検討が必要です。土地の分割を検討している場合は、分筆登記を行う前に、分割後の土地利用が可能かどうかを確認することをおすすめします。

4．農地を宅地に転用する場合は500㎡の基準にも注意

市街化調整区域内の農地を住宅用地に転用する場合は、都市計画法上の最低敷地面積だけでなく、農地法上の転用許可基準も確認する必要があります。

4-1．農地転用の500㎡は最低敷地面積とは別の基準

埼玉県の「農地転用許可制度運用指針」では、住宅として農地を転用する場合、農地を含めた敷地面積の上限について、次の目安を示しています。

この500㎡という数字は、農地法の条文に全国一律の絶対的上限として直接定められているものではありません。埼玉県の運用指針に基づき、転用事業の目的に照らして面積が適正かどうかを審査する際の目安です。

実際の審査では、個別具体的な事情、農地の形状、周辺の土地利用などを考慮して判断されます。したがって、「農地なら必ず500㎡まで転用できる」「500㎡以下なら農地転用の許可が受けられる」といった理解は正確ではありません。

4-2．300㎡の最低敷地面積と500㎡の農地転用面積を混同しない

例えば、埼玉県の条例が適用される地域で、農地を住宅用地に転用する計画を考えてみましょう。

都市計画法上の最低敷地面積が原則300㎡であり、農地転用の面積が一般住宅についておおむね500㎡を目安として審査される場合、両者は別々に確認する必要があります。

1宅地300㎡という最低敷地面積は、開発許可に関係する基準です。一方、500㎡という面積は、農地転用許可における事業規模の適正性に関係する基準です。両者は目的も根拠も異なるため、一つの数字だけを見て計画を判断することはできません。

また、さいたま市のように最低敷地面積が原則150㎡となる地域でも、農地転用の許可基準が自動的に150㎡へ変更されるわけではありません。

4-3．農地転用が認められても住宅を建築できるとは限らない

農地を住宅用地に転用する場合、農地法上の許可だけでなく、都市計画法上の開発許可や建築許可などの確認も必要です。

例えば、農地転用の面積が適正と判断されても、市街化調整区域における立地基準に該当しなければ、住宅を建築できない場合があります。反対に、都市計画法上の許可要件を満たす可能性があっても、農地転用の許可基準を満たさなければ、計画を進められない場合があります。

農地転用と開発許可は相互に関係するため、申請の順序や行政機関との協議も含め、事前に計画全体を確認することが重要です。

5．最低敷地面積に関する具体例

ここでは、実際に土地の分割や売却を検討する際に想定される事例を紹介します。

事例1：300㎡の土地を150㎡ずつ2区画に分けたい

地積が300㎡の土地を150㎡ずつに分割すれば、さいたま市の最低敷地面積を満たすように見えるかもしれません。しかし、最低敷地面積を満たすことと、分割後の土地に住宅を建築できることは別の問題です。分割後の土地に建築する計画が都市計画法上のどの許可基準に該当するのか、接道や排水などの条件を満たしているか、既存建築物の敷地として問題が生じないかを確認する必要があります。

事例2：既存住宅の敷地が150㎡未満である

既存住宅の敷地が150㎡未満の場合でも、必ずしも建替えや増改築が不可能になるわけではありません。

さいたま市では、一定の条件を満たす場合に最低敷地面積の適用除外となる規定があります。ただし、過去の分筆や権利移転によって新たに150㎡未満となった土地は、適用除外に該当しない場合があるため注意が必要です。

事例3：600㎡の農地に住宅を建築したい

600㎡の農地に住宅を建築する計画では、農地転用の面積基準と都市計画法上の開発許可基準をそれぞれ確認する必要があります。

一般住宅の農地転用について埼玉県ではおおむね500㎡という目安がありますが、計画する住宅の規模や農地の形状、立地基準を満たすかどうかの総合的な検討が不可欠です。

事例4：広い土地を分割して売却したい

相続した広い土地を複数の区画に分けて売却したい場合、分割後の土地に住宅を建築できる見込みがなければ、購入希望者が限られる可能性があります。

道路との接続、排水設備、造成費用などによっては、分割にかかる費用が売却による利益を上回ることも考えられます。

6．土地を分割・売却する前に確認したい5つのポイント

市街化調整区域の土地を分割したり、売却したりする場合は、次の5点を確認しましょう。

土地が所在する自治体の最低敷地面積

土地が所在する自治体の条例や開発許可基準を確認します。さいたま市の原則150㎡と、埼玉県の条例が適用される地域の原則300㎡を区別し、個別の適用除外や許可基準も調べます。

現在の敷地がどのような経緯で成立したのか

既存敷地の取扱いを確認するためには、現在の土地の面積だけでなく、過去の分筆や権利移転の履歴、既存建築物の状況などが重要になります。

分割後の土地に住宅を建築できる見込みがあるか

最低敷地面積を満たしていても、都市計画法上の立地基準や接道、排水などの条件を満たさなければ住宅を建築できない場合があります。

農地の場合は農地転用の許可基準も確認する

農地を宅地に転用する場合は農地法上の許可が必要になります。一般住宅の目安（おおむね500㎡）だけでなく、農地の区分や立地条件、事業計画を確認します。

分割後の売却価格と費用を比較する

造成費用、測量費用、登記費用、排水設備などの費用と、分割後の売却価格や購入希望者の範囲を比較し、どちらが合理的か検討します。

7．難しい専門用語を分かりやすく解説

市街化調整区域

市街化を抑制すべき区域として都市計画法上定められた区域です。住宅や店舗などを建築する場合、立地基準や許可要件の確認が必要になります。

最低敷地面積

一定の開発行為において、予定建築物の敷地として確保しなければならない最低限の面積です。土地を分筆できるかどうかとは別に、建築計画に適用される基準を確認する必要があります。

開発行為

主として建築物の建築などを目的として行う土地の区画形質の変更をいいます。土地の区画の変更、造成工事、農地を宅地にする土地利用の変更などが該当します。

開発許可

都市計画法に基づき、一定の開発行為について必要となる許可です。市街化調整区域では、技術基準だけでなく立地基準への適合も重要になります。

建築許可

市街化調整区域では、開発行為を伴わない建築であっても、都市計画法第43条に基づく建築許可などが必要となる場合があります。

分筆

登記上、一つの土地を複数の土地に分けることです。分筆登記が可能であることと、分割後の土地に住宅を建築できることは別の問題です。

農地転用

農地を農地以外の用途に変更することです。住宅用地に転用する場合などは、農地法に基づく許可が必要になります。

8．市街化調整区域の最低敷地面積に関するよくある質問

Q1．市街化調整区域の最低敷地面積は全国一律ですか？

いいえ。最低敷地面積は、自治体の条例や適用される開発許可基準などによって異なります。土地が所在する自治体の公式資料を確認する必要があります。

Q2．さいたま市の市街化調整区域では150㎡あれば住宅を建築できますか？

150㎡という最低敷地面積を満たしていても、必ず住宅を建築できるわけではありません。都市計画法上の立地基準、接道、排水など、ほかの条件も確認する必要があります。

Q3．埼玉県内の市街化調整区域では300㎡必要ですか？

埼玉県の条例が適用される地域では、原則300㎡が最低敷地面積の基準です。ただし、さいたま市のように独自の条例が適用される自治体や、条例上の適用除外などがあるため、地域ごとの確認が必要です。

Q4．既存敷地なら最低敷地面積は適用されませんか？

一律に適用されないわけではありません。既存建築物の増改築、区画変更の有無、土地の成立経緯などによって取扱いが異なります。具体的な条件を自治体の担当窓口で確認しましょう。

Q5．300㎡の土地を150㎡ずつに分割できますか？

登記上の分筆ができる場合でも、分割後の土地に住宅を建築できるとは限りません。最低敷地面積のほか、開発許可の立地基準、接道、排水、既存建築物の敷地条件などを確認する必要があります。

Q6．農地を住宅用地に転用する場合は500㎡までですか？

埼玉県の農地転用許可制度運用指針では、一般住宅の敷地面積についておおむね500㎡という目安が示されています。ただし、全国一律の絶対的上限ではなく、個別の事情や農地の形状、周辺の土地利用などを踏まえて判断されます。

Q7．農地転用の許可を受ければ住宅を建築できますか？

必ずしもそうではありません。農地転用許可と都市計画法上の開発許可・建築許可は別の制度です。それぞれの要件を確認する必要があります。

Q8．最低敷地面積を満たさない土地は売却できませんか？

最低敷地面積を満たさないからといって、必ず売却できないわけではありません。ただし、購入後の建築や土地利用に制限がある場合、購入希望者や売却価格に影響する可能性があります。土地の利用条件を整理して売却方針を検討することが重要です。

9．筆者の見解｜最低敷地面積だけで土地の価値を判断しないことが重要

市街化調整区域の土地について相談を受ける際、最低敷地面積の数字だけで、土地を分割できるか、住宅を建築できるかを判断するのは適切ではないと考えています。

例えば、300㎡の土地を150㎡ずつに分ける計画でも、分割後の土地に建築できる見込みがなければ、期待していた売却計画が成立しない可能性があります。一方、最低敷地面積を下回る土地であっても、既存敷地の取扱いや個別の適用除外などを確認することで、利用方法を検討できる場合があります。

重要なのは、面積の数字だけを見て判断するのではなく、その土地がどのような経緯で現在の状態になり、どの許可基準が適用され、どのような土地利用が可能なのかを整理することです。

また、土地を分割して売却する場合は、分割後の土地の建築可能性だけでなく、測量費用や造成費用、排水設備などの費用も考慮する必要があります。土地の分割が必ずしも最善の売却方法とは限りません。土地全体を売却する方法と分割して売却する方法を比較し、費用や売却の見込みを踏まえて判断することが大切です。

市街化調整区域の土地は、一般的な宅地とは異なる確認事項が多くあります。売却や建築の計画を進める前に、土地の状況と適用される許可基準を確認することが、適切な判断につながると考えています。

10．まとめ｜市街化調整区域の最低敷地面積は、土地の所在地と利用計画を確認することが大切

市街化調整区域の最低敷地面積は、土地の分割や住宅建築を検討する際に重要な基準です。

埼玉県内では、さいたま市の原則150㎡と、埼玉県の条例が適用される地域の原則300㎡という違いがあります。また、既存敷地の取扱いには適用除外などがあり、農地を転用する場合は、農地法上の許可基準も確認しなければなりません。

特に、次の点を押さえておきましょう。

市街化調整区域の土地を相続した方、土地の一部を売却したい方、住宅の建築や建替えを検討している方は、面積の数字だけで判断せず、土地の所在地や利用計画に応じた確認を行いましょう。

市街化調整区域の土地について、分割できるか分からない、売却方法を検討したい、建築の可能性を確認したいなどのお悩みがある場合は、土地の状況を整理したうえで、自治体の開発許可担当窓口や専門家に相談することをおすすめします。

市街化調整区域の売却は「土地の歴史と法律の確認」から始まります

市街化調整区域の開発許可や分譲計画は、自治体ごとの条例や過去の分筆履歴（さいたま市150㎡／埼玉県300㎡基準、適用除外の有無など）によって結論が大きく変わります。中には、不確実な開発許可を前提とした甘い売却プランを提案され、後から「建築不可」となってトラブルになるケースも少なくありません。

ワイズエステート販売株式会社では、さいたま市を中心とする埼玉県内の市街化調整区域において、豊富な相談実績と確かな法令知識に基づいた売却サポートを行っております。

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