相続した不動産を売却するには？売却前に確認したいことと、売れにくい不動産の対処法

相続不動産の売却を検討する際、多くの方が最初に「いくらで売れるのか」という価格査定を求めがちです。しかし、他に重要なのは、価格査定の前に「どのような状態の不動産なのか（法的に、かつ実態として売却手続きを進められる状態にあるか）」を正確に把握することです。

具体的には、売却活動を開始する前に以下の項目を精査する必要があります。

◎ 相続人は誰なのか：法定相続人を漏れなく特定できているか

◎ 相続登記は済んでいるのか：所有権移転登記（名義変更）が完了しているか

◎ 共有者はいないか：複数人での共有名義になっていないか

◎ 遺産分割協議は終わっているか：相続人全員で遺産の分け方に合意しているか

◎ 土地・建物の権利関係に問題はないか：抵当権、借地権、賃借権などの負担はないか

◎ 再建築できるのか：都市計画法・建築基準法上、建て替えが可能な土地か

◎ 私道の権利関係はどうなっているか：接道が私道の場合、通行・掘削等の権利はあるか

◎ 境界・越境に問題はないか：隣地との境界確定や、建物・樹木等の越境はないか

◎ 第三者が土地や建物を使用していないか：無断または契約に基づく占有者はいないか

◎ 底地・借地ではないか：土地のみ（底地）または建物所有を目的とする借地権ではないか

「いくらで売れるか」という査定価格は、これらの状態が整理されて初めて意味を持ちます。まずはこの点をこの記事全体の軸として、売却に向けたステップを確認していきましょう。

不動産の売却は、事前調査から引き渡しまで多くの工程を踏むため、最短でも数ヶ月の期間を要します。途中で手続きが滞らないよう、相続発生から現金化までの全体像とスケジュール感をあらかじめ把握しておきましょう。

相続した不動産の売却は、一般的に以下の順序で進めます。

◎ 相続発生（被相続人の死亡）

◎ 相続人・財産の確認

◎ 遺産分割協議

◎ 相続登記（名義変更）

◎ 不動産の法的・物理的調査

◎ 不動産価格の査定

◎ 不動産の売却方法の検討

◎ 媒介契約・売却活動

◎ 売買契約締結

◎ 決済・引渡し

※ただし、この順番がすべてのケースに当てはまるわけではありません。
相続登記の準備と並行して不動産の調査・査定を進めるケースや、売却代金を現金化してから分ける「換価分割」を前提に活動を先行させるケースなど、状況に応じた柔軟な進め方が求められます。

相続した不動産は「当然、親の名義だろう」「相続人は自分たち兄弟だけだ」という思い込みは、売却手続きが頓挫する最大の原因です。

まずは法務局や役所で公的な記録を確認し、誰が権利を持ち、誰の同意が必要になるのかを正確に確定させる作業から始めます。

亡くなった方の名義のままでは、不動産を第三者に売却することはできません。

2024年の法改正による義務化の背景も踏まえ、売却活動と並行して進めるべき名義変更手続き（相続登記）の重要性と対応方法を解説します。

不動産の価値は目に見える建物や土地の広さだけでなく、登記簿に隠れた他者の権利によって大きく変動します。

過去の住宅ローン抵当権の残りや、第三者の使用権など、取引の障害となり得る権利関係のチェックポイントを紐解きます。

相続した実家や戸建ての築年数が古いからといって、無計画に多額の費用をかけて解体するのは得策ではありません。

建物の状態や敷地の法的な制限によっては、古家を残したまま売却した方が手残りが多くなる、あるいはトラブルを防げるケースが存在します。

相続した実家が、一般的なマイホーム市場で敬遠されてしまうのには明確な理由があります。

再建築不可などの法規制から、私道トラブル、境界未確定、残置物問題まで、売却のハードルとなる典型的な阻害要因を列挙します。

相続した不動産が大手不動産会社や地元の不動産会社に査定を断られたとしても、それは「その会社が扱うには手間がかかりすぎる」という理由に過ぎないことが多々あります。

不動産売却をするにあたって困難な要因を1つずつ法的に整理し、適切な売却ルートを見つけ出すためのアプローチを紹介します。

不動産会社から提示された高い査定額が、そのまま確実に売れる金額とは限りません。

権利関係の制限や法的な瑕疵、解体・測量費用など、相続不動産特有のマイナス要因がどのように価格に反映されるべきか、冷静な視点での見極め方を解説します。

相続した不動産を売却するか、そのまま保有するかは、不動産の価値だけでなく、今後の利用予定や管理負担、維持費などを含めて判断する必要があります。

売却を検討した方がいいケース

◎ 今後、自分や親族が利用する予定がない
◎ 遠方にあり、通風・通水・庭木の管理などを継続することが難しい
◎ 固定資産税や修繕費、管理費などの負担が大きい
◎ 建物の老朽化や不法投棄など、所有し続けることによるリスクが気になる
◎ 相続人が複数おり、不動産を売却して現金化し、遺産を分けたい（換価分割）

保有を検討してもよいケース

◎ 将来的に自分や親族が居住するなど、具体的な利用予定がある
◎ リフォーム・リノベーションなどを行い、賃貸事業として収益が見込める
◎ 共有者全員が、今後の利用方法や費用負担などについて合意できている

不動産は、所有しているだけでも固定資産税や維持管理費などの負担が発生します。遠方の空き家であれば、現地へ行くための時間や交通費、管理を依頼する費用なども考えなければなりません。

そのため、「せっかく相続したから」「いつか使うかもしれない」という理由だけで保有を続けるのではなく、今後どのように活用するのか、そのためにどれだけの費用や手間が必要なのかを考えることが大切です。

明確な利用予定がなく、維持する負担が大きいのであれば、早い段階から売却を含めた選択肢を検討しておくことで、将来的な負担を減らせる場合があります。

不動産を売却して利益が出た場合、多額の譲渡所得税が発生する可能性があります。

手元に残る金額を最大化するために知っておくべき税金計算の基本と、要件を満たせば利用できる強力な特別控除や特例について解説します。

相続した不動産を売却する際は、権利関係や建物の状態などを確認するため、さまざまな資料が必要になります。

ただし、最初からすべての資料を揃える必要はありません。 手元にあるものだけでも構いませんので、できる範囲で確認しておくと、相談や査定がスムーズになります。

◎ 登記事項証明書（登記簿謄本）
所有者や抵当権などの権利関係を確認できます。

◎ 権利証（登記済証）・登記識別情報通知
所有権に関する重要な資料です。

◎ 固定資産税納税通知書・課税明細書
土地・建物の所在地や評価額などを確認できます。

◎ 固定資産評価証明書
固定資産税評価額を確認する際に使用します。

◎ 相続関係資料
戸籍類や法定相続情報一覧図など、相続人を確認するための資料です。

◎ 遺産分割協議書
不動産を誰が相続することになったのかを確認できます。

◎ 建築確認関係資料
建築確認済証や検査済証など。建物の建築時期や建築確認の状況を確認する資料になります。

◎ 公図・地積測量図
土地の位置や形状、面積などを確認する資料です。

◎ 私道関係資料・境界確認書
私道の権利関係や、隣地との境界について確認するための資料です。

◎ 賃貸借契約書など
賃貸中の不動産であれば、賃貸借契約の内容を確認します。

資料が不足していても、相談できないわけではありません。まずは手元にある資料を確認し、不明な点や不足している資料を整理するところから始めることが大切です。

地方にある実家を相続した場合でも、所有者が何度も現地に足を運ぶ必要はありません。

現在の不動産取引では、オンライン手続きや現地の専門家との連携により、遠隔地からでも安全かつ確実に売却を完了させる仕組みが整っています。

相続不動産は、相続登記、税金、権利関係、建物や境界など、複数の問題が同時に関係することがあります。そのため、最初に誰へ相談するかによって、その後の進め方が変わることがあります。

◎ 司法書士： 相続登記や相続関係の登記手続き

◎ 税理士： 相続税や譲渡所得税、各種特例の確認

◎ 宅建業者（不動産会社）： 不動産の調査・査定、売却方法の検討、買主との調整

◎ 弁護士： 相続人間の争いや、地主・隣地所有者などとの法的な紛争

◎ 土地家屋調査士： 境界の確定測量や土地・建物の表示に関する登記

例えば、相続人同士で争いがある場合は弁護士、相続登記が進んでいない場合は司法書士、売却価格や売却方法を知りたい場合は不動産会社というように、問題に応じて相談先を選ぶことが基本です。

一方で、どこに相談すればよいのか分からない相続不動産も少なくありません。 そのような場合には、不動産の問題を整理したうえで、必要に応じて弁護士、司法書士、税理士、土地家屋調査士などにつなげられる不動産会社に相談する方法もあります。

大切なのは、一つの専門家だけですべてを解決しようとするのではなく、不動産の問題を整理し、必要な専門家と連携しながら進めることです。

不動産会社に「売れない」「取り扱いが難しい」と言われた不動産ほど、まずは「なぜ売れないのか（どのような問題が整理されていないのか）」を正確に把握することが大切です。

実際の現場では、「接道していない」「市街化調整区域で再建築のハードルが高い」「私道の権利関係が複雑（共有者が数十人いるなど）」「境界が不明確」「残置物が溢れている」といった要因が複雑に絡み合っているケースに頻繁に直面します。

こうした場合、単に「価格を下げて売りに出す」のではなく、以下の現実的なステップを踏むことが重要です。

◎ 問題を把握する（行政調査、現況の権利関係の洗い出し）

◎ 解決可能か判断する（隣地との協議、法的手続きの要否の検討）

◎ 解決方法を検討し実行する（承諾書の取得、測量、越境解消など）

◎ 解決できない場合は、その条件を前提とした売却方法を考える

すべての問題が完全にクリアになるわけではありません。

物理的・法的に解決が極めて困難な案件も現実に存在します。

しかし、「問題が残っていること」を明確にし、それを契約条件に落とし込む（免責事項とする、専門の買取業者に委ねるなど）ことで、安全に不動産を手放す道筋は見えてきます。

「問題の整理と適切な現状把握」こそが、難ありと言われる不動産を流通させるための最大の鍵となります。

ここまで解説してきたように、相続した不動産を売却する際には、価格だけでなく、次のような点を確認することが重要です。

◎ 売却できる状態なのか（相続登記や法的な問題など）

◎ 誰が売主になるのか（相続人の確定、遺産分割など）

◎ 権利関係は整理されているか（抵当権、私道、境界など）

◎ 法的な制限はないか（再建築の可否、都市計画法上の制限など）

◎ 買主が利用できる不動産なのか（解体、リフォーム・リノベーションなど）

◎ 売却にどのような費用や税金がかかるのか

相続不動産の売却では、単純に「一番高い査定額」を選べばよいとは限りません。

問題点を事前に整理し、売主・買主双方が納得できる条件を整えたうえで、将来のトラブルをできるだけ残さずに売却すること。

それが、結果として売主自身の大切な資産と、その後の生活を守ることにつながります。

親や親族から相続した不動産は、ただ価格査定を受けて売り出すだけでは、予期せぬトラブルや手戻りにつながりかねません。「売れる状態にあるか」を正しく把握し、適切な手順を踏むことが何よりも重要です。

査定よりも「現状の確認と権利の整理」が先決
相続登記や相続人の確定：2024年4月から相続登記が義務化（原則3年以内）。誰が売主になるのか、遺産分割や共有関係はどうなっているかを事前に整理する。物理的・法的な課題の把握：再建築不可、私道の権利関係、境界・越境問題、古い建物や残置物の有無を確認する。

「売れない」と言われた物件でも解決策はある
一般市場で敬遠されやすい物件であっても、「なぜ売れないのか」の理由を明確にし、適切な対策（専門業者への買取打診、隣地への交渉、免責条件の整理）をとることで、安全に手放す道筋は見つかる。古い家も「すぐに解体すべき」とは限らず、土地の需要や税制を踏まえて個別に判断する。

税金や特例は要件を確認して専門家に相談
相続税の取得費加算の期限や、空き家の3,000万円特別控除など、複雑な要件が絡む税務は事前の確認が不可欠。司法書士、税理士、コンサルティングに強い不動産会社などの専門家と連携しながら、総合的な判断で進める。

相続した不動産の売却で大切なのは、「高く売ること」だけに囚われず、「問題をしっかりと整理したうえで、将来に禍根を残さない適切な方法で手放すこと」です。一人で抱え込まず、まずは現在の状態や書類の整理から専門家とともに始めてみませんか。

「他社で買取を断られてしまった」「市街化調整区域で再建築ができない」「共有者が多くて話がまとまらない」……。
そんな扱いが難しいとされる不動産こそ、ワイズエステート販売株式会社の専門分野です。

さいたま市・川越市・上尾市・桶川市エリアを中心とした地域密着のネットワークと、複雑な行政調査や法規制に関する専門知識を駆使し、物件が抱える阻害要因を一つひとつ丁寧に解消いたします。

「そもそも売れる状態なのか分からない」という段階からのご相談も大歓迎です。税理士や司法書士等の専門家とも連携し、お客様の負担を最小限に抑えた最適な解決策をご提案いたします。まずはお気軽にご状況をお聞かせください。

【著者プロフィール】

山中 賢一
ワイズエステート販売株式会社 代表取締役
不動産売却専門 兼 廃業・事業再生コンサルタント

埼玉県さいたま市を拠点として、全国の複雑な不動産問題を解決に導く専門家。
大手不動産会社やFC店で「売却不可」と断られた市街化調整区域、権利関係が複雑な訳あり物件、相続トラブル等の売却において圧倒的な実績を持つ。

また、提携法律事務所との強固なネットワークを活かし、廃業・倒産に伴う法人名義の不動産売却や、資金繰りに苦しむ経営者のための資産整理・再生スキーム構築を得意とする。単に「売る」だけでなく、任意売却や債権者交渉、弁護士と連携した法的措置を伴う出口戦略まで、金融・法務・実務の三位一体で顧客の「後悔のない選択」を支援している。

ワイズエステート販売株式会社
「他社で断られた案件」「銀行交渉が必要な売却」など、出口の見えない不動産のご相談を承ります。法務・金融の視点から、あなたの資産を守る「最適解」を提案します。

●市街化調整区域のスペシャリスト： 建築許可の判断が難しい市街化調整区域や、相続で問題になりやすい「負動産」の解決に注力。

●土地の歴史を読み解く調査： 登記簿や航空写真から土地の変遷を辿り、自治体独自の判断基準まで深く踏み込む緻密な調査を信条としています。

●producer（プロデューサー）としての視点： 単なる「仲介」ではなく、法的・財務的背景を汲み取った「再構築」の提案を重視しています。